近日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布第二批參與住房“以舊換新”活動(dòng)項(xiàng)目名單，共70個(gè)項(xiàng)目、30家中介機(jī)構(gòu)名列其中。至此，廣州市參與住房“以舊換新”的樓盤數(shù)量累計(jì)近200個(gè)，合作中介機(jī)構(gòu)44個(gè)。

 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超70城推出商品房“以舊換新”“收舊換新”的相關(guān)政策。各地商品房“以舊換新”政策如何落地？目前實(shí)施效果如何？還有哪些痛點(diǎn)和難點(diǎn)？上海證券報(bào)記者兵分多路來到上海、廣東、湖北、河南、江蘇等地進(jìn)行調(diào)研。

 商品房“以舊換新”熱度攀升

 “以舊換新”正成為當(dāng)下消化存量商品住房、激發(fā)住房消費(fèi)活力的重要手段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超70城推出商品房“以舊換新”的相關(guān)政策。記者實(shí)地采訪了解到，不少近期推出政策的城市陸續(xù)也有成交案例落地，對撬動(dòng)住房需求發(fā)揮了積極作用。

 以南京為例，4月27日，南京推出存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)。記者日前來到位于雨花臺(tái)區(qū)安德門大街32號的一家房產(chǎn)中介門店，不少年輕人結(jié)伴前來看房源、咨詢“以舊換新”政策。一位房產(chǎn)中介透露，進(jìn)入5月以來，前來門店咨詢的客戶明顯增多，大部分客戶都是為了滿足改善型住房需求。

 “這波‘以舊換新’操作不僅可以促進(jìn)二手房交易、新房去庫存，還可以降低開發(fā)商銷售壓力，盡快回款，一舉多得。”該房產(chǎn)中介表示，不少同行都對接下來的房產(chǎn)交易有信心。

 上海自5月3日起發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)，目前參與的樓盤共21個(gè)。記者日前走訪位于松江區(qū)的華發(fā)·海上都薈項(xiàng)目，銷售人員告訴記者，開發(fā)商正考慮直接收購老房子“以舊換新”。具體來說，開發(fā)商可以回收有購買新房意愿者的二手房，通過第三方機(jī)構(gòu)評估舊房價(jià)格，老房子的價(jià)格既要考慮地址、房齡等綜合情況，也會(huì)參考市場價(jià)格。

 “初步方向是老房子可抵這邊新房70%的房款?！变N售人員表示，如果覺得舊房估值未達(dá)成一致，也可以參與“無憂置換”活動(dòng)。具體為給予一定置換周期，如果未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)置換成功，可向開發(fā)商申請退款。據(jù)介紹，目前華發(fā)在上海推出開發(fā)商直接收購舊房模式的新樓盤，除了海上都薈，即將開盤的虹橋四季也在緊鑼密鼓推進(jìn)。

 根據(jù)上海鏈家提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至5月28日，通過上海鏈家?guī)Э汀耙耘f換新”指定的新房項(xiàng)目，產(chǎn)生了145套新房交易，新增12套二手掛牌房源。

 在湖北荊門，已有商品房“以舊換新”成功落地的案例。據(jù)介紹，這名業(yè)主129.37平方米的舊房售出514893元，購買電梯新房112.59平方米合計(jì)550000元，僅需補(bǔ)交35107元。舊房由荊門市住房保障中心按評估價(jià)收購，并與業(yè)主和新樓盤開發(fā)企業(yè)簽訂了約定“賣舊買新”相關(guān)事項(xiàng)的三方協(xié)議。

 多地國資加速推進(jìn)“收房”進(jìn)度

 記者梳理發(fā)現(xiàn)，“國企收舊換新”模式成為今年以來商品房“以舊換新”的主流，目前已有鄭州、南京、武漢、蘇州、無錫等近20城明確鼓勵(lì)或推動(dòng)國企收購購房者手中的二手房。

 具體而言，“國企收舊換新”模式即地方國企國資平臺(tái)按照評估價(jià)格收購存量二手房，換房者在一定范圍內(nèi)選定意向新房，并與開發(fā)商簽訂買賣合同。

 5月10日，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布消息，即日起，取消試點(diǎn)期限和試點(diǎn)區(qū)域，在市內(nèi)八區(qū)全面開展二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作。鄭州成為全國首個(gè)商品房“以舊換新”從試點(diǎn)到全面鋪開的城市。

 根據(jù)計(jì)劃，鄭州今年將完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套，其中5000套由國資平臺(tái)鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司收購二手住房。

 5月24日，鄭州城發(fā)安居有限公司（鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司全資子公司）工作人員表示，截至5月23日，“以舊換新”報(bào)名4846組，有效登記2290組，完成新房意向認(rèn)購數(shù)量281組，其中35組已完成正式收購協(xié)議簽訂。記者在采訪中了解到，此次其收購二手房源不是為了銷售，而是用作保障性租賃住房，收購之后會(huì)對房源進(jìn)行一定改造，進(jìn)一步滿足新市民、新青年的租住需求。

 在南京，市屬國企南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡稱“南京安居集團(tuán)”）率先推出存量房“以舊換新”活動(dòng)，正受到消費(fèi)者歡迎。

 5月24日，記者來到南京安居集團(tuán)“以舊換新”咨詢接待處，兩部咨詢電話不停地響，工作人員一直處于介紹、登記、答疑環(huán)節(jié)中。雖然是工作日，但上午短短兩小時(shí)，20多名意向換房者陸陸續(xù)續(xù)來到咨詢處，了解“以舊換新”流程、手續(xù)等。

 “國資公司出手進(jìn)行房屋評估、交易，公平公正有保障，同時(shí)有效解決了二手房市場當(dāng)下面臨的交易難、手續(xù)繁、周期長的痛點(diǎn)，促進(jìn)了存量房的交易流動(dòng)?！蹦暇┌簿蛹瘓F(tuán)副總經(jīng)理王胡浩介紹，截至5月20日，南京安居集團(tuán)共收到咨詢客戶3450組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人達(dá)515組。5月20日，首批次100套房源線下驗(yàn)房評估結(jié)果已完成，52組客戶確認(rèn)成交，新房成交量明顯加速。

 值得一提的是，對出售自有住房并購買新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定購房補(bǔ)貼，也是地方政府進(jìn)一步促進(jìn)購房者“以舊換新”的重要舉措。

 根據(jù)武漢市的有關(guān)政策，2024年12月31日前，對出售自有住房并在6個(gè)月內(nèi)購買新建商品住房，或購買新建商品住房后12個(gè)月內(nèi)出售原自有住房的家庭，由購買新建商品住房所在區(qū)財(cái)政部門對其出售原自有住房已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1%給予補(bǔ)助。

 同時(shí)，武漢市多個(gè)城區(qū)提出了“一區(qū)一策”的落地舉措。比如武漢市漢陽區(qū)規(guī)定，在漢陽區(qū)就業(yè)已正常繳納社保、個(gè)稅人員分別累計(jì)滿1年以上（含1年），在本區(qū)內(nèi)購買新建商品住房，屬于個(gè)人（家庭）首套住房，按已繳納契稅額度50%給予補(bǔ)助。

 記者從漢陽區(qū)一處在售樓盤了解到，以一套面積為122平方米的房源為例，疊加省市區(qū)“以舊換新”優(yōu)惠及開發(fā)商讓利，最終能享受約6萬元的綜合優(yōu)惠。

 政策執(zhí)行仍存優(yōu)化空間

 記者在采訪中了解到，當(dāng)前，商品房“以舊換新”處于起步階段，實(shí)施時(shí)間較短，各地“以舊換新”政策仍有一定的優(yōu)化空間。

 “國企收舊換新模式，由于信用背書受到歡迎，但涉及資金量大，收購規(guī)模整體有限?！焙幽弦环康禺a(chǎn)資深人士表示，以鄭州為例，今年國資計(jì)劃完成5000套二手房收購任務(wù)，以一套100萬元的價(jià)格計(jì)算，合計(jì)需要50億元，“這對地方財(cái)政而言，仍是不小的負(fù)擔(dān)?！?

 該人士進(jìn)一步表示，面對市場上量大面廣的二手房，國資有限數(shù)量的“以舊換新”，能在緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場基本面上發(fā)揮多大作用，仍需進(jìn)一步觀察。此外，國資收購住房更多用于保障性住房、租賃住房、人才住房等，后續(xù)也存在資金平衡、盈虧的考驗(yàn)。

 采訪中，也有換房者對“換新”存有顧慮?！澳壳笆袇^(qū)內(nèi)可供選擇的樓盤較少，尤其是優(yōu)質(zhì)的改善型樓盤?！奔易∴嵵菔薪鹚畢^(qū)的高女士表示，其舊房已經(jīng)進(jìn)行了鄭州市“以舊換新”的登記，而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，舊房經(jīng)過現(xiàn)場探看后，需要在30天內(nèi)確定新房意向。“我已經(jīng)看了半個(gè)多月時(shí)間了，想找位置好、價(jià)格合適的樓盤很難，現(xiàn)在置換的時(shí)間也不能延長?！备吲空f。

 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來通過消化存量房產(chǎn)的方式來滿足配租型或者配售型保障房需求，或成為一種重要的方式，其中關(guān)鍵是要遵循市場化、法治化和商業(yè)可持續(xù)的原則。此外，政府還應(yīng)制定規(guī)則，確保各項(xiàng)優(yōu)惠政策能落地，比如契稅減免、中介費(fèi)減免等。同時(shí)，要發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，讓業(yè)主更放心地參與到“以舊換新”中。

(編輯:月兒)