房子多了未必是好事 樓市這四類人最該當心風險

2016年中國樓市堪比年度大戲,由起初的風平浪靜變成后來的火熱買房潮,再到年底的多城市重啟限購限貸政策。

眼看就到2017年了,融360房貸君的一位朋友想著把手里的兩套房子賣掉，話說他可是手握6套房子的高凈值人群，現(xiàn)在樓市都有點淡了，怎么還這么著急賣房子呀？朋友說房子多了心里不踏實，以后行情還不知道什么樣。估計好多朋友都聽的云里霧里了吧，別著急，就讓融360房貸跟大家說說。

先把時間倒回到2015年，2015年樓市成交低迷，除了部分一線城市外，多數地方特別是三四線城市庫存量不斷攀升，各地出臺的購房補貼等政策也沒能激起大家的購房欲望。這時候地方政府、開發(fā)商、銀行有些著急了，因為這三者受房地產影響最明顯。政府賣地時，開發(fā)商手中有一部分自有資金，再從銀行借貸，繳納了土地款，同時還要向銀行舉債進行開發(fā)建設，房子一旦賣不出去，開發(fā)商的錢收不回來，銀行就著急了。與此同時，政府新的土地也無法再賣，公共建設的資金和各項支出也只能舉債，銀行舊債沒有回來，新債需求又急劇上升。

更為嚴重的是，房子賣不出去銀行的債務要不回來，放貸都受到了影響，阻礙了城市建設和經濟發(fā)展。這就上升到國家層面的問題了，于是中央開始號召去庫存，先是鼓勵農民工進城買房，然后就是營業(yè)稅契稅雙降刺激購房需求。買賣二手房以前是滿五年免征營業(yè)稅，現(xiàn)在是滿兩年就免征。一套100萬的房產，滿2年交易的，如果買家不是首套房，契稅可減少1-2萬，營業(yè)稅減少5.5萬，房價越高，減免越多。重點是，這次是針對首套房大戶型和二套房買家的優(yōu)惠，其優(yōu)惠力度，前所未有。

房子多了未必是好事 樓市這四類人最該當心風險

這次政策的出臺，主要是為了刺激二三四線城市化解庫存，特意把北上廣深排除在契稅優(yōu)惠政策之外。即使這樣，也毫不影響一線城市房價的上漲，不僅是一線城市，樓市的熱火燒到了二線城市。新政出臺的2月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有47個，比1月份增加9個，2月份一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴大0.5、0.1和0.1個百分點。城市間房價漲幅差距進一步加大，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高于其他城市，分化現(xiàn)象持續(xù)。

房價一路飆升超出了預期，本來是想讓成交低迷的城市恢復點活力，沒想到一線、二線等主要城市漲得最兇，形勢有點不對勁兒了，必須得做點什么控制住房價。于是國慶節(jié)期間先后有二十幾個城市出臺了限購限貸政策。這次限購限貸每個城市根據各自的實際情況作出調整，因城施策的效果很明顯。房價漲得不再那么猛了，有的甚至出現(xiàn)了回落。樓市從賣方市場變成買方市場，正式開啟了調整階段。之前為沒買房著急的人平靜下來陷入觀望中。

事情并沒有就此結束，有些地方的限購限貸政策并不是一次性出臺的，比如鄭州，分別在10月2日，10月6日，12月21日出臺限購限貸政策，似乎是在試探著調控效果，一點點地收緊政策。似乎中央這次鐵了心要整治瘋狂的樓市。這么看那些遭遇限購限貸的購房人有點太點背了吧？猶猶豫豫大半年沒買，到后面完美地錯過了買房機會。不過事實并非都如想象中的那樣“不幸”，從一定程度上講，沒買房倒是幸運了，房子太多倒是大麻煩了。

之所以這么說是源于一項房產政策。今年財政部部長樓繼偉曾表示，個人所得稅、房地產稅改革的工作正在推進。專家認為，房地產稅包括房地產業(yè)營業(yè)稅、個人所得稅、房產稅、土地增值稅、契稅等多項稅種，征收房地產稅主要是征稅思路的轉變。目的是要從現(xiàn)行的房屋流通環(huán)節(jié)收稅為主，轉向持有環(huán)節(jié)收稅為主?，F(xiàn)行的征稅思路是，在房屋買賣交易時繳納個人所得稅、增值稅等，而改革后的思路是手持房產的房主需要交稅，這樣一來不僅阻斷了一部分投機需求搶占房產市場，還能讓這些有多套房子的人為了避稅賣掉手里的房子，增加了二手房市場房源，改善供需平衡。相比限購限貸等抑制需求端的政策，這種調整供需平衡的方式更加有效。

對于征收范圍，中央財經大學財經研究院院長施正文認為應該設立一定的免稅面積,"免稅面積設定為人均60平方米比較合理,這樣對于三口之家來說,可以有180平方米不用交稅,從而保證了居民第一套住房不用交稅。"不過華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康表示，如果放寬到第一套房不征收,能夠緩解不少矛盾,但卻有可能出現(xiàn)離婚潮。而要想避開離婚潮,就還得再放寬,從第三套開始征。“到底要怎么征,還需要陽光化的理性討論。”

總的來說就是有一套房子的家庭肯定是在安全線內，超過兩套房可能就要交稅了。怪不得開頭的那位手握6套房子的朋友心里不踏實了呢，原來是怕以后交稅啊。實際上包括這位朋友在內，有那么幾類人得小心點政策帶來的風險問題。

家有多套房子的“高凈值”人群

要說這位朋友吧，并不是什么倒賣房子的炒房客，真正靠自己買的房子只有兩套，剩下四套都是從祖父母、父母輩繼承來的，作為獨生子女也是沒辦法。

各路炒房客

炒房客，顧名思義，就是通過多種炒作手法哄抬房價，已達到短期內出現(xiàn)價格差，再轉手從中獲取暴利的人群，這種炒房客多是群體性的。所以一個炒房客手下有多套房產也好不為怪。全國多地出臺了限購限貸政策，購房人陷入觀望，炒房客想要在短期內，把手里的房子賣出去并不容易，在被房子套牢后一旦再遇到房產稅改革，炒房客可就遭了殃，賣不動的房子就得交稅。所以啊，聰明的人現(xiàn)在都不炒房子了，都在想方設法處理掉多余的房子。

假離婚買房的人

今年“假離婚買房”成為樓市的一大熱詞，不少名下有多套房子的夫妻為了躲避限購政策，將房子都過戶到一個人名下，然后雙方辦理離婚手續(xù)，在以無房一方的名義買房，享受首套房首付、利率優(yōu)惠，買完房子后兩人再復婚，這樣一家人名下就又多了一套房子。以后征收房產稅可就高興不起來了。這離了婚能順利買到房子自然是好，可是政策不會總讓人鉆空子，上海今年為了嚴查假離婚買房，有銀行規(guī)定對“離婚不到半年”的房貸申請人嚴查，若不符合貸款申請資格，即使離了婚也不給批貸。隨著調控政策的不斷收緊，其他城市也很有可能會有類似的舉措進行限制。

房貸壓力過重的人

還有一類人就是房貸壓力過重的人，作為普通的買房人，出于種種原因頂著高房價貸款買了房子。我們知道，信貸政策也是逐漸收緊的趨勢，比如有消息稱北京將從2017年1月1日起將首套房利率統(tǒng)一調整為9折，而目前最低利率為8.2折。不僅是利率，提高房貸首付比例的城市也不在少數。，政策調整后意味著買房人將承擔更多的利息和首付，購房成本增加。

為什么說房貸壓力過重的人會有風險呢？熱點城市的信貸政策是不斷試水收緊的趨勢，對于有一套或兩套房子的人，如果遭遇央行加息，就有可能每套房要多承擔幾百、上千的房貸月供，一下子增加了房貸壓力。再者說了，今年經歷了樓市的房價高點，部分城市的房價出現(xiàn)了回落，要是之前買的房子價格跌了，豈不是照樣肉疼?。克哉f有房子的人擔心的問題不比沒房的人少。

2017年注定是個調控之年，融360房貸君不敢說稅收改革政策能很快出來，但是可以肯定的是隨著市場變化，調控政策也會隨之變化。手握多套房產的人可以適當減持一部分房產，畢竟雖然現(xiàn)在政策還沒出來，但也只是時間的問題，還是早做準備的好。

（編輯：愛娣）