樓市一夜變天：退單、違約、新房認(rèn)購猛跌

眼看他起高樓，眼看他樓塌了。國慶節(jié)，已然成了國慶“劫”。

由于20城樓市調(diào)控政策的狂轟濫炸，一夜之間，樓市氣氛驟然冰凍，成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷“一放就瘋”之后，進(jìn)入“一收就死”的新階段。未來3年，可能都是盤整期。

限購殺威棒下，樓市一夜變天，多個(gè)城市成交量速降，賣方市場瞬間變成買方市場。

哀鴻遍野!樓市成交呈斷崖式下跌

國慶黃金周前后，20座城市的限購令密集出臺(tái)，直接影響了購房者的預(yù)期。多地房地產(chǎn)市場哀鴻遍野，北京、杭州、南京等熱點(diǎn)城市新房成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。

以下是不可思議的數(shù)據(jù):

北京

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國慶節(jié)期間(10月1日-10月6日)，北京樓市日成交量在291套，而在之前的6天(9月25日-9月30日)，北京樓市日成交量達(dá)到1066套，不足之前成交量的3成。

深圳

而創(chuàng)下中國樓市上漲之最的深圳樓市，單日成交量甚至達(dá)到可憐的個(gè)位數(shù)。10月1日，深圳樓市成交數(shù)據(jù)還在246套，10月2日數(shù)據(jù)降到12套，到10月3日，成交套數(shù)僅有8套。

南京

在此輪房價(jià)上漲中，拔得頭籌的二線城市，也從盛夏直接跌入寒冬。

數(shù)據(jù)顯示，國慶節(jié)期間(10月1日-10月6日)，南京樓市平均每天成交量在138套，而在國慶節(jié)前6天(9月25日-9月30日)，這個(gè)數(shù)據(jù)則達(dá)到744套，也就是說新政后的成交量不足調(diào)控前的2成。值得一提的是，其中10月3日和4日的成交量分別僅有29套，創(chuàng)下近年來的最低記錄。

杭州

杭州樓市同樣在劫難逃。10月以來，杭州每日新房簽約套數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)六連降。

蘇州

蘇州10月3日出臺(tái)新政后，成交均價(jià)大幅下跌。

東莞

10月6日，東莞發(fā)布限購新政。消息傳開來，不少銷售人員通知購房者前去簽約，這也使得昨天的簽約數(shù)據(jù)爆棚。數(shù)據(jù)顯示，10月6日東莞新建住宅成交1385套，成交面積16.57萬平方米，均價(jià)為18297.64元/平方米，成交套數(shù)是10月5日的七倍，同時(shí)一天的簽約也是8月一周簽約的量。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，在昨天限購政策出爐之前，東莞網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只有600套左右，這意味著有近700套住宅是在政策出爐后趕簽的。

然而，昨天截至20點(diǎn)，東莞全市住宅成交量只有164套。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國慶節(jié)期間，20座城市接連出臺(tái)樓市調(diào)控新政，限購、限貸政策不斷加碼，足以見這個(gè)“十一”是樓市瘋狂的終結(jié)篇，一個(gè)長假澆滅了大家炒房的熱情。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一輪收緊政策，雖然看似一城一策，但如此密集出臺(tái)，充分證明這一輪政策并非地方主動(dòng)出臺(tái)，而是在高層施壓下的集體舉動(dòng)。

從政策內(nèi)容看，除了北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)幾個(gè)城市外，其他城市政策力度遠(yuǎn)不如2014年“930”政策的執(zhí)行力度，但這一輪調(diào)控讓市場懼怕原因在于房價(jià)漲幅太快太集中，而且是杠桿利用最過度的一次上漲。在這種情況下，一旦市場風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)放棄部分利潤離場。

退單、違約……樓市已在顛覆!

就像在鬧著玩。一周前，大家都還在抱怨購房難，甚至杭州出現(xiàn)通過打麻將的勝負(fù)來決定誰能買房的案例。一周后，已然顛覆。

業(yè)內(nèi)表示，由于限購限貸的升級，購房門檻提高，讓買盤一下子降低了9成，這相當(dāng)于股市的一次熔斷，頂部不放量甚至縮量，讓買盤和賣盤無法撮合成交，樓市風(fēng)險(xiǎn)或被延后。

而這或?qū)硪淮渭械倪`約潮。顯而易見的是，調(diào)控的加碼，令一些投資客眾多的樓盤發(fā)生了退籌、退定的現(xiàn)象。

有開發(fā)商在朋友圈感慨，階段性戲劇又上演了。以前是各種打電話咨詢怎么才能買到房，現(xiàn)在都在咨詢怎么毀約不買房。

因受新政影響，購房首付比例調(diào)整，不少購房者由于買不起房，不得不面臨解約。在限購政策執(zhí)行日前后，多家樓盤置業(yè)顧問接到客戶電話，要求退錢。

南京龍虎網(wǎng)也報(bào)道稱，投資客不搶房，改善客群又要開始觀望了，部分新盤的客戶流失量超過一半。在二手房市場，一些投資客聽聞限購令后，立馬已經(jīng)提出了解約的要求，以前的賣方市場一夜之間轉(zhuǎn)變成買方市場，不少賣家已經(jīng)提出可以降價(jià)。

而中介公司也上演了一場生死時(shí)速。在樓市升級版調(diào)控政策執(zhí)行之前，經(jīng)紀(jì)人們爭分奪秒，辦理網(wǎng)簽手續(xù)。有的忙著趕在零點(diǎn)之前上傳單子，有的因?yàn)槭诸^客戶的貸款問題，忙著辦理退單。而二手房的市場糾紛則開始增多，且由原先的房東毀約糾紛，戲劇性地轉(zhuǎn)變?yōu)橘彿空咭獨(dú)Ъs而房東不答應(yīng)。

IMF亞太部總裁Changyong Rhee認(rèn)為，中國一線城市房價(jià)暴漲的態(tài)勢是不可持續(xù)的，政府部門應(yīng)采取謹(jǐn)慎的行政措施控制當(dāng)前房價(jià)，建議中國推出房產(chǎn)稅，同時(shí)密切關(guān)注信貸擴(kuò)張問題。

聰明資金已撤離樓市

渠道一、資金流入股市

有私募人士在微信圈表示，樓市資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了。據(jù)中國結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示，8月持股超1億元的超級散戶已開始悄然進(jìn)場，較7月增加174人。

隨著資產(chǎn)荒的持續(xù)，此時(shí)的股市比樓市更安全，顯然已經(jīng)通過炒房獲利的大佬們也必定意識(shí)到了這一點(diǎn)，他們把目光悄然轉(zhuǎn)向了有很多潛在機(jī)會(huì)的股市。那些從樓市撤出來的群體，更愿意讓私募基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者替他們管理資金。

渠道二、資金流入境外保險(xiǎn) 香港是第一站

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)消息，隨著居民收入水平的提高和保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，購買境外保險(xiǎn)正成為中等收入家庭乃至高凈值人士進(jìn)行多元化資產(chǎn)配置的可選途徑之一。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)建議，中國的高凈值人士可以減持手頭的房子，以規(guī)避房地產(chǎn)小周期調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，用任何理由去解釋，中國房價(jià)目前都已經(jīng)高到不勝寒的程度。

房價(jià)要開始下跌了?

對于剛需人群來說，買房的時(shí)間點(diǎn)或許并不是首要考慮的因素。大概沒有誰能精確地預(yù)測房價(jià)的漲跌。但對于以高杠桿投機(jī)房產(chǎn)的人來說，風(fēng)險(xiǎn)或正在逼近。

政經(jīng)學(xué)者雷思海表示，房價(jià)近期已經(jīng)傳遞出見頂?shù)男盘?hào):那就是居民消費(fèi)能力的萎縮。CPI連續(xù)4個(gè)月下滑，反應(yīng)的是通縮的威脅，而這個(gè)通縮，則由房價(jià)壓縮居民消費(fèi)所導(dǎo)致。一旦CPI出現(xiàn)下降通道，也就是我們所說的通縮威脅來臨，那么房價(jià)的上漲空間，也就差不多到頭了。

近5年來的中國房價(jià)漲速與CPI之間的對應(yīng)關(guān)系:

藍(lán)色線條為CPI，黑色虛線為房價(jià)增幅

2012年之后，房價(jià)的大幅度上漲，都是在CPI的爬升階段(上圖紅色箭頭區(qū)間)。 而房價(jià)增幅的下滑，則是在CPI下降階段(上圖藍(lán)色箭頭區(qū)間)。也就是說，在此次熱點(diǎn)城市主動(dòng)降杠桿之前，房價(jià)自然頂部已經(jīng)來臨，即使有一線城市的少數(shù)拉高行為，但大勢已去。

南京樓市主編李子墨認(rèn)為，房地產(chǎn)被玩壞了，未來3年，可能都是盤整期。重點(diǎn)城市房價(jià)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)整體下跌，但也不可能再怎么漲了，半年后不排除有降價(jià)促銷的可能，既然失去財(cái)富效應(yīng)，也不能再大肆來玩了。

功夫財(cái)經(jīng)的琢磨先生對此評論道，這一輪房地產(chǎn)的牛市已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了初衷。一二線房地產(chǎn)市場本來就沒有庫存的問題，資金卻大肆炒作，導(dǎo)致房價(jià)翻了又翻。而庫存嚴(yán)重的三四線城市卻乏人問津。所以限購限貸有一定的資金導(dǎo)向性，就是鼓勵(lì)資金流向三四線城市，只是雞賊的炒房資金會(huì)不會(huì)就范，接下來的博弈更激烈。但可以確定的一點(diǎn)是，隨著政策收緊、貨幣中性和杠桿降低，房地產(chǎn)或許是要進(jìn)入禁欲期了

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