國際大行警告：未來把房子當(dāng)存款非常危險！

《人民日報》海外版的一篇報道引發(fā)輿論關(guān)注。報道稱，2017年11月，中國社科院國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室、國家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心發(fā)布的《三季度中國去杠桿進(jìn)程報告》指出，居民部門杠桿率依然延續(xù)上升趨勢，從2017年二季度的47.4%上升到三季度的48.6%，已接近美國水平。

但與此同時，國際五大行之一的第一太平戴維斯的最新報告卻指出，中國家庭的負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全球其他地方。目前中國人均負(fù)債只有2萬美元，美國的人均負(fù)債高達(dá)14.53萬美元，日本是13.4萬美元。以家庭負(fù)債占比看，中國的家庭負(fù)債占GDP比例只有44%，但美國的占比則高達(dá)80%，世界發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的平均水平是74%。

上述數(shù)據(jù)說明，盡管中國的房價收入比可能是全球最高的幾個國家，但泡沫程度卻極可能是全球最低的，房價抗跌能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于全球其他國家和地區(qū)。

  01

中國房價未來不會暴漲

第一太平戴維斯的報告說，中國的債務(wù)水平，確實(shí)在過去十年有顯著提高。和2006年比，2016年的負(fù)債水平增加了575%。但這些債務(wù)主要是企業(yè)負(fù)債，居民負(fù)債卻很少。家庭負(fù)債余額只有4.7萬億美元，而家庭住宅總價值卻已經(jīng)高達(dá)39.4萬億美元，住宅資產(chǎn)總值是家庭負(fù)債的8.4倍。

非但如此，中國的外債比例也很低，只有5%的債務(wù)來自海外。因此不容易受到全球性金融危機(jī)的沖擊影響。

同時，房價的高低，很大程度是受高儲蓄率的影響。由于儲蓄機(jī)構(gòu)有限，人們不得不把住房當(dāng)作另外一種存款，這是造成資金大量流入樓市的原因。

從第一太平戴維斯所做的上述金融調(diào)研情況來看，相比海外房地產(chǎn)市場，中國目前的樓市安全系數(shù)要高很多，是不太容易飛出“黑天鵝”的市場。

除此外，第一太平戴維斯還對從1694年以來的全球利率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)在接近300年時間里，全球的平均利率只有4.4%，大部分時間都在2%~6%之間。除了80年代曾經(jīng)因?yàn)楦咄洺霈F(xiàn)過很高的利率，大部分時間利率都是低點(diǎn)。低利率被認(rèn)為是促使房價上漲的一個原因。

報告認(rèn)為，包括中國在內(nèi)的國家，未來房價并不會像一些人判斷地那樣出現(xiàn)暴漲。第一太平戴維斯的判斷是，隨著監(jiān)管的收緊，以及年輕一代的購房能力還沒有培育完成，包括中國在內(nèi)的全球房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一輪滯漲。

  02

海外房價漲幅將被抑制

實(shí)際上，全世界的年輕人都買不起房。

在澳大利亞，擁有房產(chǎn)的25-34歲年輕人，住房擁有率僅僅只有45%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1986年時的58%；在美國，35歲以下的有房者只有31%，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1995年時的比例；在英國，有房的年輕人只有5%。他們每個月付在租金上的錢，是按揭款的4.5倍。

相比之下，中國的年輕人可能是全世界擁有房產(chǎn)比例最高的，超過70%的35歲以下年輕人擁有屬于自己的房子。

和全世界的同齡人相比，中國的年輕人很幸福。父母、祖父母和外祖父母都為年輕人買房貢獻(xiàn)了自己的積蓄，讓他們能在很年輕的時候擁有自己的房子。

但是，海外的房產(chǎn)則多數(shù)掌握在老人手里，這使得老年人和年輕人之間爆發(fā)了租房戰(zhàn)爭。年輕人買不起房子，卻還不得不從微薄的收入里擠出一部分給房東交房租；而老年人則通過手上持有的大量房子，從年輕一代賺取大量的租金收益。

為了贏得年輕人的支持，海外很多國家的政府，正在考慮提供房租補(bǔ)貼或者掏錢提供住房支持，讓1984到2000年出生的一代人能逐步擁有自己的房子。

而由于年輕人收入增長的緩慢，海外房地產(chǎn)市場的房價漲幅未來也將被抑制，可能會在一個平穩(wěn)的水平。

  03

新技術(shù)引發(fā)房市大變局

對各個國家來說，年輕人的選擇將最終決定住房價格長期趨勢。

報告顯示，那些吸引年輕人集聚的新興城市，房屋的資產(chǎn)價格才能長期看好。

深圳、迪拜、奧斯汀……這些年輕人遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老年人的新興之城，其經(jīng)濟(jì)增長和城市發(fā)展的活力被看好。

報告提出，新興技術(shù)將改變?nèi)藗兊纳罘绞剑矔淖兂鞘形磥淼那熬?。那些集中大量資金的金融城市，在未來未必是有吸引力的。倒是那些能夠提供更高生活品質(zhì)和工作環(huán)境的中小城市，有可能在下一輪的城市全球競爭中勝出。

同時，區(qū)塊鏈的技術(shù)引用，又會加速全球不動產(chǎn)交易的速度，讓房產(chǎn)交易變得更頻繁，也更容易地變成一項(xiàng)金融工具和家庭資產(chǎn)。這反過來，又可能影響到房屋的價格。

總體來看，未來九年，包括中國在內(nèi)的全球不動產(chǎn)市場，將發(fā)生過去百年以來從未有過的變局。很多100多年前適用于全球的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，有可能會在下一個十年里突然變得不適用。

很多不被看好的城市，或者城市中不被看好的地段，可能會因?yàn)樾录夹g(shù)的出現(xiàn)，人們價值觀念的變化，以及工作和居住生活的形態(tài)的改變，而突然崛起。

那些被認(rèn)為最安全，最可靠的房地產(chǎn)投資，也可能因?yàn)樾屡d技術(shù)的突然崛起，而迅速沒落。

就像2000年初，還因?yàn)椤耙讳伕蝗崩砟?，引發(fā)幾萬人排隊(duì)爭購的市中心沿街商鋪，僅僅因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)電商的突然興起，就變得一文不值。

目前全球的房地產(chǎn)價值格局，也將因?yàn)樾录夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、人口等因素的變化而徹底改變。

從這個角度看，把房子當(dāng)存款的理財(cái)方式，也許是非常危險的。

（編輯：愛娣）