北京出租公寓去N+1化

在近期北京開展的出租公寓大排查大清理大整治專項行動中，公寓市場N＋1房的安全隱患也暴露了出來，所謂N+1，是指將房屋中面積較大的客廳、起居室改造后，作為一間房單獨出租使用。在北京此次清理整治過程中，各家公寓經(jīng)營企業(yè)開始產(chǎn)品升級，進行去N+1化。不過，業(yè)內(nèi)人士稱，對于公寓經(jīng)營企業(yè)而言，如何在市場運作中更加規(guī)范，還需要在政策上給予支持，呼吁有關(guān)部門盡快出臺可落地的合租房改造運營標準。

N+1在部分城市中推進

2015年，上海市頒布《關(guān)于鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房的試行意見》，明文規(guī)定，單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。由此，上海開始嘗試N+1的租房方式。

2016年5月6日，住建部副部長陸克華還以上海的N+1舉例說明，允許將符合條件的客廳改造成一間房，單獨出租使用的模式。不過，他同時強調(diào)，不得改變原有的防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔等設(shè)施。

隨著各地租賃市場的發(fā)展，N+1模式在不少城市獲得合法身份。以武漢為例，11月14日，武漢率先出臺一批培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作的扶持政策，相關(guān)條款明確規(guī)定：單套住房內(nèi)具備直接采光和自然通風條件功能相對獨立的客廳，可以出租居住，入口、過道應符合住宅設(shè)計規(guī)范要求和消防安全管理相關(guān)規(guī)定。不得違反住宅設(shè)計規(guī)范對原住房分割搭建后出租，不得按照床位等變相分割出租，不得破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，不得加建廚房、衛(wèi)生間。

“目前各地的執(zhí)行政策并不相同，有些地方制止，有些地方?jīng)]有明確界定。”在接受記者采訪時，易居研究院副院長楊紅旭表示，從目前市場供需、實踐與政策變化與引導角度看，主要的一個方向是可以發(fā)展N+1，但前提是要滿足消防要求。

北京對N+1持謹慎態(tài)度

在北京市場，由于旺盛的租賃需求，此前在北京群租房市場中，將客廳打隔斷做出一個居住單間的做法相當普遍，而N＋1模式也被運用在分散式長租公寓中。不過，北京租賃政策并未向允許N＋1的方向推進。

據(jù)2014年6月《新京報》報道，在“首都綜治委針對群租房治理工作會議”上，相關(guān)負責人提到了N+1的新型治理模式。但是，這種模式必須在滿足消防安全，采光、透氣正常的前提下進行。不過，并未有明確文件表明該模式已經(jīng)正式實施，所以，關(guān)于這種N+1的出租房是否合法的問題，在行業(yè)內(nèi)一直比較模糊。

對于隔斷房是否合法的問題，早在2013年7月，北京相關(guān)通知明確：“住房出租應當符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，應當以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。”同時規(guī)定，“出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人。”

“政府文件規(guī)定不允許改結(jié)構(gòu)，就包括客廳不能改造，租賃新政也是這么提的。”在接受記者采訪時，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示，北京跟其他城市政策不一樣。目前來看N+1合法化不太可能，北京一方面有非首都功能疏解的任務，另一方面將來租房人群也會朝中高端發(fā)展，因此需含有客廳的成套住房。

事實上，今年9月底，北京在《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》中規(guī)定：以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住；人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標準。

不過，在有關(guān)人士看來，這一文件對客廳分割沒有明確反對。在近期北京開展的出租公寓大排查大清理大整治專項行動中，租賃市場N＋1房的安全隱患也暴露了出來。隨后，各家租賃經(jīng)營企業(yè)開始產(chǎn)品升級，進行去N+1化。

業(yè)內(nèi)建議明確建筑消防要求

記者了解到，N+1模式之所以被租賃運營企業(yè)運用，原因主要在于，若不推行N+1，很多經(jīng)營企業(yè)很難保障盈利。

“我們倡導符合安全規(guī)范前提下的N+1?！眱?yōu)客逸家創(chuàng)始人兼CEO劉翔認為，在保證通風透光、面積足夠的前提下，把原來的臥室通過增加一堵墻變成臥室的做法，并沒有違反現(xiàn)行法規(guī)。用來把客廳變成臥室的隔墻也是使用符合安全規(guī)范的防火隔音棉加輕鋼龍骨石膏板，在保證安全并達到租住舒適度的情況下，有效利用了原來無效低效的客廳面積，對多方都是好事。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉亦表示：“若不允許做N+1，租金上限有天花板，企業(yè)難盈利和發(fā)展”。但他同時強調(diào)，若允許推行N+1，則可能存在隱患，“原來房子的戶型設(shè)計中，客廳、起居室是不安排人居住的。如果發(fā)生問題，客廳、起居室是個疏散的通道。此外，如果安排人居住，會增加水、電、煤等公共設(shè)施的使用強度。”

在業(yè)內(nèi)看來，N＋1暴露的問題，折射出公寓行業(yè)存在亟待解決的合規(guī)和標準問題。

“開發(fā)商一直在為家庭蓋房子，很少為年輕人做居住空間，其實單身年輕人對居住空間的要求與家庭需求是完全不同的?！痹谛屡晒EO王戈宏看來，城市租賃公寓產(chǎn)業(yè)要想健康發(fā)展，需要在供應端進行新型居住空間研發(fā)與建造，以及建立公寓標準的全國性消防法規(guī)。

劉翔表示，由于長租業(yè)態(tài)收益低，市場上存量整棟物業(yè)在租金成本上可用于租賃經(jīng)營的大多是非居住用途的工業(yè)、商業(yè)物業(yè)。因此，合規(guī)問題需要解決，針對存量整棟物業(yè)，應盡快出臺可落地的工改租、商改租政策，明確建筑、消防等合規(guī)要求。

與此同時，劉翔指出，由于各地主管部門對合租房改造標準不明確統(tǒng)一，租賃運營機構(gòu)對市場上存量分散物業(yè)的改造利用，困難較大，限制了租賃市場的規(guī)模化、規(guī)范化發(fā)展?；诖耍ㄗh，針對存量分散物業(yè)，需要盡快出臺可落地的全國各主管部門能統(tǒng)一執(zhí)行的合租房改造運營標準，明確N+1合規(guī)性并嚴格監(jiān)管處置違規(guī)改造行為。

而在具體的改造運營標準上，胡景暉指出：“很多房型戶型中，如果客廳、起居室不是消防通道，那應該規(guī)定保留消防通道多寬、多長，需要怎樣的疏散效率。如果要隔，是否需要有獨立的采光與通風條件，隔后最多能住多少人，又該如何管理，這根本上需要有一個行業(yè)標準，從而建立常態(tài)化管理?！?

（編輯：映雪）