齊俊杰:這樣的三四線城市房?jī)r(jià)可能還要漲 但很危險(xiǎn)

5月統(tǒng)計(jì)局的住房數(shù)據(jù)非常喜人，一二線城市的樓市上漲基本已經(jīng)得到有效控制，但大家仍然不滿意，主要是因?yàn)橹笆畮啄隂]怎么漲過的3-4線城市上漲比較快。比如蚌埠、北海、湛江、哈爾濱等等，還有比這些更小的城市比如廊坊，黃山，張家口，寧波等等，房?jī)r(jià)基本一年翻倍。而且最近市場(chǎng)的熱度越來越熱。

這到底是怎么回事，原因可能有幾個(gè)方面。

首先，還是金融起作用，之前只有一線漲，因?yàn)楸鄙蠌V深四大城市是全國(guó)樓市的標(biāo)桿，房?jī)r(jià)背后蘊(yùn)藏了太多的工作機(jī)會(huì)和福利，所以全國(guó)的錢都往一線樓市流動(dòng)，一線不漲了，或者說限購(gòu)了，那么就炒二線，二線也不讓買了，就去買那些根本沒漲過的城市，十幾年都沒怎么漲的城市開始上漲，比如石家莊2年前的價(jià)格7000沒人要，現(xiàn)在翻一倍搶著買，而這2年中，由于環(huán)保治理，石家莊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)其實(shí)是大幅的削弱了。還有景德鎮(zhèn)和黃山一年前還是4000，瞬間翻倍到8000。燕郊也是一年半之前還只有6000-7000，這一波下來基本兩萬以上了，這樣的城市很多很多。當(dāng)炒作已經(jīng)不顧及基本面的時(shí)候，就是金融的炒作無疑。而這個(gè)金融來自哪里呢，主要就是一線城市的資金溢出。把炒一線的錢拿去炒二三線，可想而知這些小地方怎么受得了。

其次，棚改和貨幣化安置，之前一直是住房安置，也即是說他拆了你的老房子，要給你找個(gè)新房子。去年起三四線城市大量的推進(jìn)貨幣化安置，換句話說不給房子了，給錢了。這下壞了，一下讓大量的拆遷家庭收入大增。而這些人絕大多數(shù)絕不會(huì)要錢，而是拿了錢之后，再添點(diǎn)錢，然后還得加個(gè)杠桿再入市，于是這種貨幣化安置就成了又一波金融的洪水。棚改拆遷創(chuàng)造的財(cái)富明顯高于當(dāng)?shù)氐钠骄?cái)富水平，于是最后形成的結(jié)果就是嚴(yán)重推升了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。這種做法，不但創(chuàng)造了需求，又提高了購(gòu)買力，而地方政府也希望通過這個(gè)方式來去庫存，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。你給他房子他只能一套換一套，你給他錢說不定他一下買好幾套，一旦拆遷的拿錢入市，推高房?jī)r(jià)，就會(huì)造成當(dāng)?shù)鼐用竦目只牛鴮?shí)際上就是如此。不管他是不是缺房住，一看見房?jī)r(jià)漲了，立馬心里就慌了，趕緊取錢出來，接著買房。很多地方的庫存，就這么被消化了。

第三，強(qiáng)化的預(yù)期，很多三線城市也確實(shí)便宜，經(jīng)過了多年的建設(shè)，大量三四線城市的房地產(chǎn)嚴(yán)重過剩，家家戶戶都是多套房持有者。很多人投資只會(huì)買商鋪和房子，最后發(fā)現(xiàn)租售比不到2%，還經(jīng)常租不掉。但房?jī)r(jià)也并不高，基本很多地方1-2個(gè)月的收入就能買一平米房子，一個(gè)家庭，基本7-8年就能完成置業(yè)的目標(biāo)。但很多家庭的子女都在一線打工，拿著一線的工資，所以在老家買房很容易。房?jī)r(jià)不高還租不出去，租金也上不來，無疑就是嚴(yán)重過剩的標(biāo)志。但多年來一線城市的炒作，強(qiáng)化了房?jī)r(jià)只漲不跌的目標(biāo)，在其他投資品市場(chǎng)沒有機(jī)會(huì)的情況下，大家更傾向于抓住房子的所謂價(jià)值洼地。因?yàn)楸阋?，大家以為這些地方的房子估計(jì)也沒什么下跌的空間，所以大比例的購(gòu)買。

總之，如果你看到以一二線為原點(diǎn)的周邊城市，大面積棚改和貨幣化安置的城市，要么就是絕對(duì)價(jià)格還沒有過萬，當(dāng)?shù)丶彝?個(gè)月收入就能買一平米房子的城市。又或者是勞務(wù)大量輸出的城市，目測(cè)這些城市的房?jī)r(jià)可能未來還要漲，短期內(nèi)沒人關(guān)注他們，大家都盯著一線，只要一線不漲，就算調(diào)控目的達(dá)成了。所以這些城市的調(diào)控壓力很小，都會(huì)趁機(jī)去庫存，直到庫存去的差不多了，然后就是趕緊賣地。政府把錢收上來了再限購(gòu)限貸。加入調(diào)控的大軍。既然是因城施策，既然人家的目的是去庫存，所以房?jī)r(jià)上漲當(dāng)然是樂于看到的結(jié)果。但問題是，這些地方房產(chǎn)本就過剩，你這么高價(jià)格接盤了，自己肯定是不會(huì)住的，那么未來賣給誰呢?甚至可能連租都租不出去吧。未來再收你一筆房產(chǎn)稅，估計(jì)連哭都沒地方哭去。

（編輯：宇強(qiáng)）