酒店式公寓：,想說(shuō)愛(ài)你不容易

酒店式公寓真的是限購(gòu)年代的投資的好產(chǎn)品么？

據(jù)記者調(diào)查，事實(shí)恰恰相反。

愛(ài)恨交加“熊房子”

王女士近來(lái)挺煩心的。她家住和平廣場(chǎng)附近，2011年底，毗鄰和平廣場(chǎng)的一家酒店式公寓開(kāi)始銷(xiāo)售，折后起價(jià)18300元/平方米。王女士認(rèn)為和平廣場(chǎng)是下城區(qū)區(qū)域中心，商業(yè)氛圍濃厚，不愁租客；該酒店式公寓面積小，總價(jià)低，又是精裝修，可以拎包入住。王女士手頭有點(diǎn)閑錢(qián)，買(mǎi)了一套，四五十平方米，總價(jià)不到百萬(wàn)元。想想蠻不錯(cuò)的，忍不住又買(mǎi)了一套。

一開(kāi)始確實(shí)如王女士所料，拿到房子后，很快有了租客，月租4600元。算了算，租金基本可以還貸。穩(wěn)做收租婆，王女士也還滿(mǎn)意。

去年底，兒子留學(xué)國(guó)外，急需用錢(qián)，她準(zhǔn)備賣(mài)掉一套。不料，當(dāng)初每平方米23000元買(mǎi)的，現(xiàn)在每平方米25000元掛出去，根本無(wú)人問(wèn)津。她非常不解：“我的掛價(jià)并不高啊，怎么沒(méi)人接盤(pán)呢？”

后來(lái)，她的掛價(jià)與買(mǎi)入價(jià)基本持平了，還是不能脫手。很明顯，即使現(xiàn)在成交，考慮較高的稅費(fèi)，王女士的這套酒店式公寓篤定虧本。毗鄰的現(xiàn)代城二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)進(jìn)入三萬(wàn)元區(qū)間了，而王女士當(dāng)初的最?lèi)?ài)，現(xiàn)在變成了愛(ài)恨交加的“熊孩子”。

記者從我愛(ài)我家網(wǎng)站檢索到，去年底野風(fēng)現(xiàn)代中心酒店式公寓成交兩套，一套56平方米，成交單價(jià)20804元，一套55平方米，成交單價(jià)20410元。

“變現(xiàn)比住宅難多了，基本都是賤賣(mài)?！辟I(mǎi)過(guò)酒店式公寓的購(gòu)房者大多有這樣的體會(huì)。有位投資客在西湖邊買(mǎi)了東方金座的一套酒店式公寓，掛牌兩年多了，如今依然沒(méi)有套現(xiàn)。

記者隨機(jī)調(diào)查了杭州近年面世的幾家酒店式公寓，發(fā)現(xiàn)這些酒店式公寓二手房普遍賣(mài)不出價(jià)格，不少是虧本出售。

杭州市中心環(huán)城北路邊上財(cái)富中心酒店式公寓，現(xiàn)在掛價(jià)每平方米17000元到22000元之間，去年11月份成交一套單價(jià)17600元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊同房齡二手房?jī)r(jià)格。

古墩路上的同人精華，2012年底開(kāi)盤(pán)折后均價(jià)14700元/平方米，而現(xiàn)在房途網(wǎng)上顯示的“房?jī)r(jià)走勢(shì)”掛牌均價(jià)每平方米14434元。

一房難求租客多

王女士和很多投資客感受一樣，認(rèn)為酒店式公寓“好租不好賣(mài)”：“我的酒店式公寓賣(mài)了好久，來(lái)看房的人都沒(méi)有，最后放棄，還是租出去了?！?

另一位程女士說(shuō)：“2009年我買(mǎi)了星光國(guó)際的一套酒店式公寓，面積50平方米左右，買(mǎi)入價(jià)格是17000元/平方米，在中介掛價(jià)16000多元/平方米也沒(méi)賣(mài)出去?，F(xiàn)在還出租著呢，租金4000多元/月?！?

“手里有大把的客戶(hù)，但是哪有那么多房源。”在城西從事租賃中介工作的小金說(shuō)，“尤其是一些優(yōu)質(zhì)的小區(qū)，很少有斷檔的時(shí)候。這邊退租的人還沒(méi)搬出去，我們就帶著去看房了?！?

有關(guān)方面調(diào)查，包括濱江、文教區(qū)、申花在內(nèi)，有不少小區(qū)的酒店式公寓都出現(xiàn)了無(wú)房可租的情況；相應(yīng)的，租金也水漲船高。

“當(dāng)初有閑錢(qián)，就買(mǎi)了一套35平方米的，現(xiàn)在隨便租租大概都有2500元?！苯⒁淘谌沼幸惶拙频晔焦?，如今的投資回報(bào)率約為5%~6%，堪比市面上的優(yōu)質(zhì)理財(cái)產(chǎn)品。

這些調(diào)查似乎佐證了酒店式公寓好租的傳聞。

成交雖熱有隱憂(yōu)

酒店式公寓由于40年產(chǎn)權(quán)、不能落戶(hù)、稅費(fèi)較高等特點(diǎn)，使得不少接盤(pán)俠望而卻步。

“總感覺(jué)40年產(chǎn)權(quán)很短，而且酒店式公寓水電費(fèi)用也很高?！币晃欢址抠I(mǎi)家表示，“不能落戶(hù)也就是說(shuō)小孩子沒(méi)有辦法讀書(shū)，所以不會(huì)考慮酒店式公寓?！币虼?，市面上酒店式公寓的自用客戶(hù)往往以商住兩用、短期居住過(guò)渡為主。

對(duì)于投資客而言，酒店式公寓最重要的投資指標(biāo)只有一個(gè)，那就是租金回報(bào)率。不同于住宅投資主要考慮升值空間，酒店式公寓產(chǎn)品在轉(zhuǎn)手時(shí)較難賣(mài)出差價(jià)，主要以租金回報(bào)率作為重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。

大部分寫(xiě)字樓、商鋪的投資門(mén)檻還是比較高的。酒店式公寓雖然對(duì)于自住的人來(lái)說(shuō)有一些顧慮，但是乍看還是不錯(cuò)的投資選擇。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，酒店式公寓沒(méi)有被限購(gòu)政策打擊，住宅限購(gòu)導(dǎo)致部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)，其中酒店式公寓首當(dāng)其沖。這類(lèi)產(chǎn)品面積小，一般總價(jià)較低，投資門(mén)檻不高，其中80萬(wàn)元以?xún)?nèi)的酒店式公寓最受歡迎。

專(zhuān)家提醒：眼下雖然酒店式公寓成交大熱，但要注意一些風(fēng)險(xiǎn)：酒店式公寓后期很難轉(zhuǎn)賣(mài)，只能靠出租獲益；酒店式公寓的水電費(fèi)大多按照商用物業(yè)計(jì)算，居住成本高。

除了套現(xiàn)難，對(duì)比同區(qū)域的住宅，酒店式公寓價(jià)格漲幅也小得可憐。

前不久濱江剛成交的一套酒店式公寓，成交價(jià)格約為24000~25000元/平方米。而數(shù)據(jù)顯示，2010年該項(xiàng)目的新房?jī)r(jià)格就在25000元/平方米左右了。也就是說(shuō)，這么多年過(guò)去，這套酒店式公寓價(jià)格幾乎沒(méi)漲。

資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，很多客戶(hù)買(mǎi)酒店式公寓，首先看重其出租的收益，其次是升值保值能力。如果要賣(mài)，只有在行情全面爆發(fā)的市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)格才有可能有所上漲。

■新聞鏈接

酒店式公寓轉(zhuǎn)手稅費(fèi)高

總價(jià)低、租金回報(bào)穩(wěn)定且可觀的特性，讓酒店式公寓受到不少購(gòu)房者的青睞。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“酒店式公寓基本上靠租金養(yǎng)活，地段不錯(cuò)的精裝公寓一年的租金回報(bào)率能達(dá)到5%~7%?！?

不過(guò)，酒店式公寓有隱性成本，在預(yù)期房?jī)r(jià)上漲及樓市限購(gòu)的大背景下，投資酒店式公寓還特別需要注意一些問(wèn)題。

一般商住型酒店式公寓的出售稅費(fèi)比普通住宅高得多，包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等，計(jì)算下來(lái)大約增值部分的30%至40%將用于繳稅。所以一旦要出手轉(zhuǎn)讓?zhuān)杼崆傲私膺@些稅費(fèi)。這也就是不少投資客認(rèn)為酒店式公寓投資不合算的主要原因，漲了一點(diǎn)，近半交稅了。

酒店式公寓不同于普通住宅，還含有一些隱性成本，如公共維修基金、中介費(fèi)等。此外，當(dāng)房屋空置時(shí)，很多人以為就不產(chǎn)生費(fèi)用了。實(shí)際上，在房屋空置期間，沒(méi)人入住，就意味著沒(méi)有租金收入。

另外，酒店式公寓的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)及各種維護(hù)費(fèi)用均屬于商業(yè)性質(zhì)，所以比普通住宅的高出不少，尤其是物業(yè)費(fèi)一般是住宅的2倍以上。

（編輯：月兒）