土地拍賣規(guī)則生變 房企轉(zhuǎn)型料提速

土地交易規(guī)則趨嚴(yán)

上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局日前發(fā)布《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告滬補(bǔ)告字(2017)第2號(hào)》，對(duì)臨港蘆潮港社區(qū)C0204地塊、臨港蘆潮港社區(qū)E0602地塊、奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)57-05區(qū)域地塊出讓活動(dòng)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，明確提出將上述3幅地塊出讓方式調(diào)整為招標(biāo)掛牌復(fù)合式出讓。

“招掛復(fù)合出讓即先用表格給房企評(píng)分，評(píng)分通過再拍地?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉表示，如果此種出讓方式在上海市全市推廣，也就意味日后大型房企的拿地優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯，而對(duì)中小型房企而言拿地的難度將越來越大。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，招標(biāo)掛牌復(fù)合式拍地主要有兩個(gè)特點(diǎn)，一方面是提高土地出讓 保證金 的比例，使得房企拿地的資金約束增加；另一方面則是通過事先投標(biāo)確認(rèn)合格的房企名單，然后再在土拍市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)，這樣就能夠滿足審核房企土地開發(fā)實(shí)力和控制地價(jià)等目的。

在此之前，昆明市政府印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)和 房地產(chǎn) 業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，提出在省、市確定的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目和城中村改造項(xiàng)目國(guó)有土地出讓中可實(shí)行“熔斷機(jī)制”。在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓中，出讓報(bào)價(jià)超過土地出讓方案確定的出讓最高限價(jià)時(shí)，將中止出讓。昆明土地拍賣市場(chǎng)或繼廈門、蘇州、南京、成都等城市后啟用“熔斷機(jī)制”。

“如果出現(xiàn)地價(jià)過快上漲、引起房?jī)r(jià)反彈，后續(xù)更嚴(yán)厲的政策可能還會(huì)出現(xiàn)?！睆埡陚ブ赋?，地塊位于遠(yuǎn)郊或者比較偏遠(yuǎn)的區(qū)域，地價(jià)相對(duì)于市場(chǎng)而言就已不低，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度已大幅下降，這個(gè)狀況與政府調(diào)整推地策略、結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系，與2016年9月份以來政府對(duì)于土地配資的整改也有一定關(guān)系。加上私募資金無法進(jìn)入土地前端市場(chǎng)，也倒推房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎。

房企轉(zhuǎn)型步伐料加快

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然由于土地拍賣規(guī)則的調(diào)整與收緊，傳統(tǒng)開發(fā)模式遭遇瓶頸，但 房地產(chǎn) 行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)仍舊不少，不少房企開始轉(zhuǎn)型試點(diǎn)地產(chǎn)相關(guān)創(chuàng)新領(lǐng)域。

萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁張海表示，在傳統(tǒng)開發(fā)路徑日益嚴(yán)峻的情況下，原有的投資開發(fā)思路必須要轉(zhuǎn)換，未來的開發(fā)商要么退出房地產(chǎn)行業(yè)，要么著重做細(xì)分市場(chǎng)。

克而瑞咨詢調(diào)查報(bào)告顯示，超過60%的主要投資人均看好房地產(chǎn)創(chuàng)新領(lǐng)域的投資，這種觀點(diǎn)與當(dāng)前資本市場(chǎng)的 資金流向趨勢(shì)和方向一致。“從目前標(biāo)桿房企的轉(zhuǎn)型路徑來看，醫(yī)療、養(yǎng)老、健康和休閑體育等是開發(fā)商的重點(diǎn)涉足領(lǐng)域?！笨硕鸶笨偛脧堈拙瓯硎?，如恒大集團(tuán)和 泰禾集團(tuán) 均開發(fā)醫(yī)藥業(yè)務(wù)領(lǐng)域，魯能集團(tuán)亦在集團(tuán)整體戰(zhàn)略中提出發(fā)展泛健康產(chǎn)業(yè)。

不過，易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁張燕表示，雖然金融、醫(yī)養(yǎng)、健康、教育等是很多房企涉足的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，但其中有不少短期內(nèi)無法盈利，甚至是大投入、長(zhǎng)周期的業(yè)務(wù)。在創(chuàng)新初期，產(chǎn)品或服務(wù)還在試錯(cuò)和打磨階段，對(duì)外輸出量少。商業(yè)模式需要靠大的流量支撐實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，從而使得成本太高。

“為快速擴(kuò)張，壓低產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格，獲取用戶黏性等原因都讓房企的這些創(chuàng)新嘗試暫時(shí)不具備較強(qiáng)的盈利能力。但不容否認(rèn)的是，創(chuàng)新發(fā)展給房企轉(zhuǎn)型帶來更多新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)?！睆堁啾硎?。

（編輯：愛娣）