炒房者:我是怎么在9個月內(nèi)把房價炒高兩三倍的

下個月，我的采訪對象魏廣華就要離開漳州了，尋找下一個獵物。在他的"團隊"進駐福建漳州的9個月里，這里的房價高歌猛進，他帶來的2000萬現(xiàn)金，也只花出去了1000多萬，現(xiàn)在卡里一共躺了接近5000萬現(xiàn)金。"炒房要的是夠準夠快夠狠，無異于刀口舔血，狠賺一把就要離場，尋找下一城。"很難想象，作為樓市炒家中的新兵，魏廣華的撈金速度竟如此之快。

下面，是中國證券報記者再現(xiàn)的三個城市的炒樓故事。在一輪輪的房價上漲中，有的人暴富了，更多人的未來被房子裹挾，艱難前行。

漳州"坐莊"風云

漳州地處閩南金三角，東臨臺灣，南接潮汕，距廈門島僅40分鐘車程。這里月月瓜果應市，四季和風拂面，是休養(yǎng)生息的安逸之所。香飄萬里的水仙花，也將漳州的名氣播撒到全國各地，而最近半年來，其"如雷貫耳"的方式，卻是漲幅位列全國前列的房價。

"9個月時間，均價漲2倍，個別樓盤超過3倍。"在這閩南人極為重視的清明節(jié)，泉州人魏廣華缺卻"舍不得"回家祭拜先人，他"竊"以為自己為漳州房價的巨幅飆升"做了不可推卸的貢獻"。

來到漳州前，魏廣華是一家鞋廠老板，因近些年"實體難做"，加之2016年初廈門房價節(jié)節(jié)攀升，他的幾個業(yè)余炒房的兄弟都收獲頗豐，魏廣華經(jīng)過縝密考察后，決定加入這支隊伍。于是，每人拿出2000萬資金，湊了接近2億元，殺到廈門島的后花園--僑鄉(xiāng)漳州。

"聯(lián)手坐莊"這種在股市里操縱市場的方法，也被他們嫻熟地"嫁接"到房產(chǎn)領域。雖然魏廣華只是個新兵，但這絲毫不妨礙他從漳州的房地產(chǎn)市場撈金。"我以前做實體經(jīng)濟，成日操心操肺勞神苦思，反而吃力不討好，但是房地產(chǎn)不同，只要你將局部的東西理解透徹，資金流不要出問題，你就躺在家里賺錢了，這種四五線城市，前期政府不僅不會干預，反而非常歡迎房價上漲。"剛開辟新領域不到一年的魏廣華，講起"秘籍"已經(jīng)頭頭是道。

2016年6月，魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準備"大干一場"時，市區(qū)房價均價每平米約為6000-8000元，短短9個月過去，新樓盤開盤價鮮有低于每平米1.5萬元的，個別湖景、江景、學區(qū)房，甚至在2.5-2.8萬元之間。

回想起這9個月的光景，魏廣華自稱"如入無人之境"。"2016年中，廈門島內(nèi)的均價已經(jīng)突破4萬元，與其比鄰的漳州才六千多塊錢，當時我已聽聞漳州市區(qū)有兩片舊城拆遷，以及6個自然村要征遷。這些拆遷戶大約1.5萬戶，平均每戶至少握著百來萬拆遷補償款，此刻拉升房價，不愁沒有接盤俠。滿地是剛需。均價低、流通盤小、有舊城改造的剛需，配合一點學區(qū)房和廈漳同城化的概念，是個很適合講故事的地方。"

到漳州安營扎寨后，魏廣華他們早已事先踩好點了，首先相中當?shù)孛Ｕ闹輰嶒炐W的學區(qū)房--冠城國際，彼時該小區(qū)均價約為1萬元。這是個典型的"學區(qū)房"二手盤，小區(qū)內(nèi)"流通盤"不到50套，介于60-80平米之間，只需不到1000萬的資金，便可一把吃下"流通盤"，這就相當于控制住了該盤近乎全部的流通市場。

這一"套路"屢試不爽，魏廣華其他9個兄弟在其他樓盤如法炮制，陸陸續(xù)續(xù)在市區(qū)掃掉接近500套小兩居，總共花出去不到1億元。這在當時，幾乎掃掉了漳州二手房交易市場的三分之一存量。此刻距離6月他們進駐時，剛過去三個月，而漳州的房價已被在他們的刺激下，每平米漲了近2000塊錢。

"十個人要一口氣買下這些房子不是易事，難免樹大招風。上數(shù)量級的投資，得從老家親朋好友那里借來身份證。但親朋好友畢竟有限，于是，他們就通過中介公司找農(nóng)民工買身份證，之后再找七大姑八大姨的公司配合給每張身份證出一份收入證明。銀行為了搶客戶，對收入證明也不會認真核查。這樣做不僅悄無聲息，還能拿到貸款優(yōu)惠。"魏廣華說起如此"簡單又暴利的賺錢方式，感覺有點上癮"。

吃下市區(qū)三分之一的流通盤，僅是魏廣華的第一步驟。接下來，他們找到在當?shù)赜幸欢ㄒ?guī)模和壟斷地位的房產(chǎn)中介機構合作，開始一天一天地刷新手中房產(chǎn)的掛牌價格。"只要我們手上的房源一起抬價，再散布房價即將大漲的消息，在售的房東也會跟風抬價，甚至撤單觀望，這樣市面上的流通盤就不會擴大。我們可以通過對倒交易的方式抬高房價，也可以直接刷新掛牌價。"魏廣華表示，聯(lián)合中介機構后，就開始通過媒體、論壇、公眾號等途徑，為"廈漳同城化"、學區(qū)房、江景房等概念造勢。2016年底至2017年初，"廈門地鐵將修到漳州市區(qū)"的消息已傳遍漳州的大街小巷，"同城化"的概念也已經(jīng)深入人心，成為市民們茶余飯后的談資，也成為房價瘋漲的催化劑。

加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需，以及泉州、廈門等省內(nèi)土豪紛紛趕赴漳州掃樓，這個偏居福建東南一隅的四線農(nóng)業(yè)城市，在市區(qū)人均收入約3000塊錢的情況下，市區(qū)房價卻以近乎"一天一價"的態(tài)勢，從六七千元起步，向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進發(fā)。

2017年4月初，魏廣華在漳州賓館見到中國證券報記者時，滿面春風得意。在裊裊騰起的雪茄煙氣中，他說這輩子從未想過有如此輕松的賺錢方式，他們手上近500套房已基本都轉(zhuǎn)手，當時投出去的1.2億元，凈賺約2億元，已經(jīng)開始尋找下一個城市。

"這不到一年的房價漲勢，我看在眼里，感到心酸和氣憤。在這種風氣的感染下，將來沒人愿意腳踏實地做實業(yè)。炒房團掠奪的是幾代人的民脂民膏，透支的是一個青年家庭一生的財務支出。一個炒房團就能輕松卷走2億元，5個團就是10億元，這些都是老百姓辛辛苦苦攢下來后，拱手送給他們的。"漳州當?shù)匾晃还賳T告訴中國證券報記者。

基金經(jīng)理"結(jié)伙"赴貴陽

接通胡英杰的電話時，他的語氣輕快嘹亮，顯得朝氣蓬勃，每一口都是春天的味道與希望。因為，他三個月來的調(diào)研總算塵埃落定，下一個目標就是貴陽。

胡英杰，炒家，2015年"股災"之前，他是一名有十年從業(yè)經(jīng)驗的基金經(jīng)理。自股災"敗光"之后，他的主營業(yè)務從炒股變更為炒樓。在深圳挖得"災后重建"的第一桶金之后，他開始尋覓下一個獵物。

"相對于琢磨不透的股市，樓市風險更小，利潤更高，更易于把握。"胡英杰似乎已經(jīng)打通股市和樓市的任督二脈，"最核心的是運用杠桿原理，以小博大，借助銀行貸款把投資放大。股市的杠桿太低，買多少股票，你就要投多少錢，貴陽的樣子，我現(xiàn)在投個30萬塊錢，可能就可以把一個100萬的房產(chǎn)買下來。買下來可能過不了多久就翻倍了，這個時候的收益率一下就放大4倍。"

胡英杰不是一個人在戰(zhàn)斗，和他一起"不務正業(yè)"的小伙伴還有五個，每個人身上都有三五千萬現(xiàn)金。但是，他們對銀行貸款一直情有獨鐘。即使手上有足夠的資金，也不會一次性付清。首付款比例越低，杠桿效應就越大，自有資金的回報率就越高。

"炒樓和炒股差不多，找準有題材、有概念的樓盤，聯(lián)合坐莊吃下市面上的流通盤，而且要吃小戶型，這樣成本低，收益率高。"胡英杰是2015年10月份正式"下海"的，他慶幸自己走入了"一片新天地"。

Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2015年6月15日開始，之后的181個交易日，A股市場共發(fā)生了17次千股跌停，占比接近10%。也就是說，幾乎每10個交易日股民就要經(jīng)歷一次"股災"。

正當股民們對著A股走勢長吁短嘆，哀其不幸怒其不爭時，樓市已連創(chuàng)新高。"在此做一個簡單的假設，如果有人在2015年1月份時在深圳購入一套價值300萬元的房子，該房產(chǎn)現(xiàn)在市值約900萬元，收益高達690萬元。如果此人在1月4日時將用于購房的首付90萬元投資于股市，到如今能保本已算萬幸。"胡英杰表示。

那么， 胡英杰這回為什么會盯上貴陽呢?"這些年我一直在關注貴陽花果園小區(qū)，該小區(qū)被譽為中國第一神盤，是亞洲最大樓盤，占地1830萬平方米，計劃入住人口50萬人。從今年1月初開始，胡英杰在花果園租下一套房，白天他有時到市內(nèi)各個中介門面串門，有時在家做功課，對比貴陽與全國其他省會城市的房價差距，并試圖尋找原因。但是，晚上9點過后，胡英杰和他的伙伴們都要雷打不動地做一件事:一棟棟樓排查入住率。他們所采取的方式也簡單，在樓底下挨家挨戶數(shù)電燈，并認真做好筆記。

經(jīng)過三個月的調(diào)研，胡英杰基本摸透了，花果園的入住率已經(jīng)達到80%。這個"神盤"的入住率是炒家評判貴陽是否值得一炒的主要指標。"你知道嗎，貴陽竟然還沒有地鐵房的概念。"胡英杰說，按照他過去兩年在深圳積累的經(jīng)驗，兩條地鐵線交匯處的房價漲得最快最兇。而從縱向時間上來看，貴陽近年的房價基本在6000塊錢左右橫盤，從橫向與其他省會城市的房價對比來看，貴陽與他們還差一截。

"4月中下旬住建部要公布全國70個主要城市的一季度房價走勢，貴陽肯定又墊底，這塊洼地一定會吸引游資進來。貴陽市內(nèi)交通比較擁堵，也是國內(nèi)比較有名的賭城，地鐵房概念肯定能火。下一步，我們的計劃是在地鐵交匯處，選擇流通盤較小的小區(qū)，一把吃掉所有的小戶型，這樣成本低，容易轉(zhuǎn)手，也容易抬起價格。"胡英杰說。

G縣的賣地"生意"

G縣地處"襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越"的江西東部，縣城面積不過10平方公里，人均月收入2000塊錢上下，屬于靠山吃山的內(nèi)陸小縣城。當?shù)厍鄩涯甓嘣陂}粵兩地務工，只有春節(jié)時，各地車牌會"云集"縣城，之后又冷冷清清。

2011年，江蘇"土豪"徐波來到此地經(jīng)營設廠，縣城一條街道可以從頭望到尾，晚上9點過后就一片漆黑。這一年，縣財政收入5億元。徐波屬于當?shù)卣猩桃Y"圈"過來的大款，到此后不久，G縣領導與其漸漸熟絡起來。2011年下半年的一天，縣領導找到徐波，跟他商議"干出一番事業(yè)"。

"縣領導跟我說，我們這里的住宅用地每畝大約70萬元，你回江蘇幫忙找?guī)孜婚_發(fā)商過來，下一宗土地招拍掛的時候，必須幫我舉牌到250萬元以上，超出150萬元的部分，縣財政會擇機返還給你們。樓盤開發(fā)后，縣里會配合你們把房價炒上去。"一世經(jīng)商的徐波當機立斷，這是一個"雙贏"的項目，他很快就從江蘇老家招來5個鐵哥們。

徐波回憶說，"那塊地拍賣那天，起拍價是70萬元，從早上8點開始，我們6個人坐在最后排。江西本地開發(fā)商每次兩千、三千地加價，一路拍到10點鐘，我們都快睡著了，才剛剛報到95萬元。眼看著離目標價還很遠，我們第一次舉牌，報出150萬的價碼，當時所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時后，價格還在160萬元附近徘徊。眼看著快11點了，我們加快進度，第二次舉牌報價230萬元，就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝。"

這塊地后來被規(guī)劃成G縣第一個人車分離地高端住宅項目，2014年開盤價是5500塊錢，在當?shù)厥?登峰造極"的高價。徐波解釋了其中的奧秘:開盤之前，就有浙江游資團隊找上門來，答應可以一次性買下三分之一房產(chǎn)，前提是給予內(nèi)部優(yōu)惠，每平米降到4200塊錢，但對外必須宣稱每平米售價6000塊錢。

"這是個雙贏的交易，開發(fā)一個項目所需的資金極其龐大，近些年樓市調(diào)控日趨升溫，房地產(chǎn)項目融資愈發(fā)困難，嚴格時甚至不能拿土地去銀行抵押融資，全靠開發(fā)商自己解決資金難題，所以財務成本相當沉重，項目開發(fā)完成后，如果銷售過慢導致資金回籠不了，資金鏈斷裂，就會形成財務危機，更嚴重就是破產(chǎn)。"徐波告訴中國證券報記者，這時候有游資炒房團找上門，就當是薄利多銷，解決燃眉之急，先把各種借貸還上，剩下的就可以和當?shù)刂薪榧坝钨Y配合，捂盤惜售，統(tǒng)一提價，一唱一和把房價抬起來。如果能再做通當?shù)刂W的工作，設個分校，那就是暴利的"學區(qū)房"項目。

在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價后，G縣又如法炮制出了兩個"地王"。這三塊地拍出去后，G縣縣城的房價從3000塊錢漲到5000多塊錢。財政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元，其中土地出讓金大概占到4億元。

"2016年我們的財政收入是13億元，其中預算內(nèi)收入約6億元，其余的大部分是土地出讓金。"G縣財政局負責人4月1日告訴中國證券報記者，由于實體經(jīng)濟不景氣，當?shù)氐墓I(yè)園基本處于停業(yè)狀態(tài)，鮮有企業(yè)開機生產(chǎn)，財政收支壓力很大，土地出讓也是不得已。

土地財政不僅解了G縣的財政壓力，也帶富了縣城周圍的居民，依靠土地征遷補償款，他們在一夜之間暴富。原先靜悄悄的縣城，現(xiàn)在夜幕降臨后一派燈紅酒綠的景象，KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿，當?shù)囟辔黄髽I(yè)老板告訴中國證券報記者，"如今新開的酒店，房間基本都配了一臺麻將桌，這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多，看了實在痛心。"

（編輯：映雪）