燕郊購(gòu)房潛規(guī)則曝光：無(wú)處不在的加價(jià)你遭遇過(guò)多少？

在燕郊買(mǎi)一套不加價(jià)的房子有多難？在代理公司銷(xiāo)售員王洋看來(lái)，基本沒(méi)有可能，“除非你能從開(kāi)發(fā)商找到關(guān)系?！?

從2015年下半年以來(lái)，環(huán)京樓市持續(xù)火爆，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。2016年4月，廊坊市政府在三河、香河、大廠和固安4地推出房地產(chǎn)調(diào)控政策“廊九條”，要求所有新建商品房銷(xiāo)售嚴(yán)格執(zhí)行備案制度，每6個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅不得超過(guò)10%。

但這一調(diào)控政策并沒(méi)有讓快速上漲的房?jī)r(jià)剎車(chē)，相反，在二手房?jī)r(jià)格不斷上漲推動(dòng)下，二手房與一手房備案價(jià)倒掛日漸擴(kuò)大。一手房為了規(guī)避備案價(jià)格限制，加價(jià)、綁定銷(xiāo)售等變通手法開(kāi)始盛行。

一套房加價(jià)100萬(wàn)

2016年3月，燕郊一個(gè)知名樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，均價(jià)每平方米16000元，徐剛因?yàn)闆](méi)有搶到房，至今還后悔不已，該項(xiàng)目2015年國(guó)慶后開(kāi)始排號(hào)，到開(kāi)盤(pán)時(shí)周邊市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)價(jià)格。“排號(hào)的時(shí)候不知道，開(kāi)盤(pán)時(shí)已經(jīng)晚了?！?

此后不久，廊九條正式出臺(tái)，提前排號(hào)、預(yù)收訂金等被叫停，2016年8、9月份，該項(xiàng)目第二次開(kāi)盤(pán)時(shí)，備案價(jià)不到每平方米18000元，但實(shí)際價(jià)格已經(jīng)漲到每平方米28000元。三居室最高加價(jià)超過(guò)100萬(wàn)元，雖然這個(gè)時(shí)候徐剛有機(jī)會(huì)，但他開(kāi)始猶豫了。

在等待二期開(kāi)盤(pán)的日子里，徐剛結(jié)識(shí)了一位代理銷(xiāo)售，二期開(kāi)盤(pán)時(shí)該銷(xiāo)售及時(shí)通知了徐剛，他當(dāng)時(shí)意向是115平方米的三居，“當(dāng)時(shí)算了一下賬，正常首付是62萬(wàn)元左右，實(shí)際首付需要170多萬(wàn)元，加了100多萬(wàn)，簡(jiǎn)直搶錢(qián)?！?

就在徐剛猶豫不決的時(shí)候，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)不到三天，已經(jīng)銷(xiāo)售一空。至今，徐剛說(shuō)不清是該后悔還是應(yīng)該慶幸，慶幸的是沒(méi)有多花100萬(wàn)；后悔的是，如果當(dāng)時(shí)買(mǎi)下，現(xiàn)在轉(zhuǎn)手至少能賺50萬(wàn)。目前該項(xiàng)目房本雖然沒(méi)有下來(lái)，但二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)叫到每平方米32000元。

放棄了這個(gè)項(xiàng)目后，徐剛陸續(xù)看了臨近多個(gè)新建項(xiàng)目，一圈走下來(lái)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)燕郊幾乎沒(méi)有不加價(jià)的項(xiàng)目。

燕郊北部一個(gè)地鐵概念洋房項(xiàng)目，2016年上半年時(shí)備案價(jià)是22000元，國(guó)慶節(jié)左右計(jì)劃以25000元開(kāi)盤(pán)，但至今未正式開(kāi)盤(pán)，2017年春節(jié)后，該項(xiàng)目忽然出現(xiàn)大量二手房，均價(jià)達(dá)到38000元。王洋判斷，可能是由于備案價(jià)太低，開(kāi)發(fā)商通過(guò)二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售。

王洋判斷的依據(jù)是，春節(jié)后，該項(xiàng)目銷(xiāo)售開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售二手房，“好幾個(gè)銷(xiāo)售發(fā)同一個(gè)房源，都說(shuō)是朋友的房子出售。只有兩種可能，一種是開(kāi)發(fā)商把房子買(mǎi)下來(lái)賣(mài)二手房增加溢價(jià)；另一種可能是銷(xiāo)售們組團(tuán)把一手房源買(mǎi)斷了。”

無(wú)處不在的加價(jià)

在一手房領(lǐng)域，無(wú)論是燕郊，還是整個(gè)環(huán)京樓市，各種加價(jià)、綁定銷(xiāo)售行為幾乎無(wú)孔不入。

第一是排號(hào)費(fèi)，在一個(gè)新建商品房正式開(kāi)盤(pán)前幾個(gè)月的蓄客階段，意向購(gòu)房者通常會(huì)在項(xiàng)目售樓處做登記，并把身份證號(hào)、個(gè)人征信等相關(guān)材料留下，開(kāi)盤(pán)時(shí)根據(jù)登記先后順序結(jié)合個(gè)人材料進(jìn)行購(gòu)房。

在燕郊和環(huán)京地區(qū)，購(gòu)房者做完意向購(gòu)買(mǎi)登記后，一些開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售和代理公司通常會(huì)委婉告訴購(gòu)房者，由于排號(hào)人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于房源，如果交納排號(hào)費(fèi)或訂金，開(kāi)盤(pán)時(shí)可以保證選到房，否則的話很可能會(huì)輪不到選房。

排號(hào)費(fèi)和訂金少則2000元、5000元，多則5萬(wàn)元、10萬(wàn)元，有的銷(xiāo)售承諾，未來(lái)這些費(fèi)用可以抵房?jī)r(jià)，但有的排號(hào)費(fèi)則成為銷(xiāo)售個(gè)人或代理公司額外收入。在銷(xiāo)售凌厲的攻勢(shì)下，一部分購(gòu)房者為了選到房或者選到好樓層，往往會(huì)交納這部分資金。

第二是選房費(fèi)，這一費(fèi)用通常發(fā)生在開(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)盤(pán)時(shí)，購(gòu)房者集中在售樓處門(mén)前，根據(jù)叫號(hào)進(jìn)入售樓處選房，這時(shí)，有的銷(xiāo)售會(huì)告訴購(gòu)房者，如果交納一定費(fèi)用，可以獲得優(yōu)先選房資格。

燕郊某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，曾出現(xiàn)購(gòu)房者為了買(mǎi)到房交納20萬(wàn)元選房費(fèi)給代理公司。這交易多數(shù)為代理公司或銷(xiāo)售個(gè)人所為，甚至開(kāi)發(fā)商都難以察覺(jué)。

也有的項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商根據(jù)排隊(duì)順序讓購(gòu)房者進(jìn)入售樓處直接選房。這時(shí)會(huì)有大量銷(xiāo)售、代理公司員工甚至社會(huì)人員進(jìn)行排隊(duì)，類(lèi)似醫(yī)院黃牛，而他們的同行們則在隊(duì)伍后面兜售排隊(duì)位置。位置費(fèi)用少則500元、1000元，多則上萬(wàn)元。

第三是電商費(fèi)，正常情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)把銷(xiāo)售房源通過(guò)房天下等網(wǎng)站進(jìn)行銷(xiāo)售，網(wǎng)站組織看房團(tuán)或團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，購(gòu)房者線上申請(qǐng)并參與，由于近年電商銷(xiāo)售日益活躍，開(kāi)發(fā)商會(huì)給出一定優(yōu)惠和折扣，比如5萬(wàn)抵10萬(wàn)，5萬(wàn)即為電商費(fèi)，一部分將來(lái)作為組織者收入。

不過(guò)，實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，往往有部分銷(xiāo)售用電商費(fèi)來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售，并向購(gòu)房者收取電商費(fèi)，據(jù)王洋介紹，這部分費(fèi)用有的正規(guī)有的不正規(guī)，“還得看具體情況，有的電商費(fèi)進(jìn)入開(kāi)發(fā)商賬戶，相當(dāng)于訂金，未來(lái)可以退，如果電商費(fèi)被代理公司或者個(gè)人收了，很可能會(huì)打水漂?！?

此外，在環(huán)京其他地區(qū)，各種加價(jià)行為也較為普遍，在燕郊之外，還有部分地區(qū)開(kāi)發(fā)商通過(guò)綁定車(chē)位和地下室來(lái)規(guī)避備案制度，比如，一套房備案價(jià)是100萬(wàn)元，但市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)達(dá)到150萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商會(huì)把50萬(wàn)差價(jià)加入待售車(chē)位或地下室，本來(lái)一個(gè)車(chē)位價(jià)格是10萬(wàn)元，加價(jià)到60萬(wàn)元，并進(jìn)行綁定銷(xiāo)售，如果想買(mǎi)房必須購(gòu)買(mǎi)加價(jià)車(chē)位。

二手房市場(chǎng)潛規(guī)則

潛規(guī)則不僅存在于一手房領(lǐng)域，也存在二手房交易中。不僅僅包括部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)自買(mǎi)自賣(mài)的方式把備案價(jià)較低的一手房流通到二手房市場(chǎng)，也包括一些中介公司、買(mǎi)家賣(mài)家私自操作行為，其程度并不遜于一手房。

在二手房交易過(guò)程中，一些中介公司為了獲得更多收益，往往在買(mǎi)賣(mài)雙方兩頭施壓。

對(duì)賣(mài)家尤其是急于出手的業(yè)主，中介公司會(huì)讓賣(mài)方給出一個(gè)底價(jià)，即無(wú)論未來(lái)這套房子賣(mài)多少錢(qián)，賣(mài)家只能拿到底價(jià)，超出部分歸中介公司或中介個(gè)人。

由于中介公司或所在區(qū)域門(mén)店對(duì)市場(chǎng)較為熟稔，在這個(gè)過(guò)程中，中介往往針對(duì)不同業(yè)主施展不同策略，比如，業(yè)主著急用錢(qián)賣(mài)房，而給出的底價(jià)高于中介預(yù)期，中介公司會(huì)勸說(shuō)業(yè)主降低價(jià)格，如果達(dá)不到目的，中介甚至?xí)┎卦摲吭椿驕p少推房和看房頻次。

在市場(chǎng)成交活躍的時(shí)候，這一行為發(fā)生幾率更大，因?yàn)楹艽蟛糠种薪殚T(mén)店幾乎都會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似要求，如果業(yè)主著急用錢(qián)，往往會(huì)屈服，而中介通常會(huì)兌現(xiàn)承諾，傾注更大精力把該套房賣(mài)出，以獲取更為可觀的收益。

對(duì)于購(gòu)房者，中介優(yōu)先銷(xiāo)售底價(jià)委托房，并盡量獲取最大差價(jià)，如果沒(méi)有底價(jià)委托房，則更傾向于價(jià)格較高的房源。另外據(jù)王洋介紹，二手房交易中，由于程序較為繁雜，所發(fā)生費(fèi)用品目較多，部分中介往往從中尋找機(jī)會(huì)。也有部分中介通過(guò)給購(gòu)房者墊首付等方式獲取收益。