“有啥筍盤趕緊發(fā)出來呀”
“有總比沒有好，開始總比不開始好”
“政策到位了，就是等一個(gè)經(jīng)濟(jì)回暖的信號(hào)”
“短期是很大利好，能維持一兩個(gè)月熱度，長(zhǎng)期待觀察”
被調(diào)侃謹(jǐn)慎到錯(cuò)過一波又一波機(jī)會(huì)的深圳，在樓市調(diào)控方面終于放出了大招。
11月22日晚間，深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通告，通告顯示，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將我市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）。
該通告自2023年11月23日起執(zhí)行。
同日，據(jù)證券時(shí)報(bào)，深圳從11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。
消息一經(jīng)發(fā)布，日常冷寂的各個(gè)深圳地產(chǎn)群一下子活躍了起來。多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，此輪深圳樓市調(diào)整的幅度在一線城市中是最大的。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭甚至在社交平臺(tái)表示，接下去限購(gòu)估計(jì)要松動(dòng)了，北京上海還猶豫什么呢……?????
取消豪宅線
在該通告發(fā)布之前，深圳普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的還是2020年7月發(fā)布的深建字〔2020〕137號(hào)文。
其中具體的細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)有三條，享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元。
也就是說，此次深圳普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整為取消750萬(wàn)元豪宅線，主要利好的是此前總價(jià)在750萬(wàn)元以上的豪宅購(gòu)房者。
按照樂有家研究中心計(jì)算，一套滿5年、總價(jià)770萬(wàn)元的住宅，增值稅以及附加稅方面，政策前38.16萬(wàn)元，政策后為0元；個(gè)稅方面，政策前11.01萬(wàn)元，政策后為7.7萬(wàn)元；契稅方面，政策前22.02萬(wàn)元，政策后為23.1萬(wàn)元。
總的來看，在本次政策之后，上述幾項(xiàng)交易稅費(fèi)將節(jié)省約40萬(wàn)元。
事實(shí)上，上一輪深圳樓市高開的行情亦始于稅費(fèi)調(diào)整。
2019年11月11日之前，房產(chǎn)交易稅費(fèi)政策是根據(jù)《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》執(zhí)行的。
深圳市享受優(yōu)惠政策的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為，羅湖區(qū)每套總價(jià)390萬(wàn)元及以下，福田區(qū)每套總價(jià)470萬(wàn)元及以下，南山區(qū)每套總價(jià)490萬(wàn)元及以下，鹽田區(qū)每套總價(jià)330萬(wàn)元及以下，寶安區(qū)每套總價(jià)360萬(wàn)元及以下，龍華新區(qū)每套總價(jià)320萬(wàn)元及以下，龍崗區(qū)每套總價(jià)280萬(wàn)元及以下，光明新區(qū)每套總價(jià)250萬(wàn)元及以下，坪山新區(qū)每套總價(jià)200萬(wàn)元及以下，大鵬新區(qū)每套總價(jià)230萬(wàn)元及以下。
彼時(shí)，一套價(jià)值500萬(wàn)元的房子被征稅30萬(wàn)-50萬(wàn)元是很正常的情況，稅費(fèi)達(dá)到交易成本近10%。
從2019年11月11日起，深圳二手房交易增值稅新征收標(biāo)準(zhǔn)為小區(qū)容積率高于1.0，建筑面積144平方米以下的住宅，滿兩年免征增值稅。
此后深圳樓市一路走高，二手市場(chǎng)交易活躍，月成交最高時(shí)可過萬(wàn)套，新房亦是日光盤不斷。
一線城市中力度最大
調(diào)整二套住房最低首付款比例方面，截至目前，記者查閱深圳市住建局官網(wǎng)、中國(guó)人民銀行深圳市分行官網(wǎng)及微信公眾號(hào)等多個(gè)渠道，未看到有正式文件發(fā)布。
記者聯(lián)系采訪了招商、建行、平安、浦發(fā)等多名銀行工作人員，均向記者確認(rèn)了該信息。建行工作人員表示，目前二套房最低比例可以是4成首付，“我們已經(jīng)發(fā)文了，可以做，只是之前房貸未結(jié)清情況下，二套房利率需要加30BP”。
對(duì)于執(zhí)行情況，有平安銀行工作人員表示，一般是以進(jìn)件審批時(shí)間為準(zhǔn)，但是現(xiàn)在二套房（交易）數(shù)量不是特別多，沒有放款，具體應(yīng)該可以溝通。
多名中介人員也向記者確認(rèn)了這一消息，表示現(xiàn)在二套不管普宅、非普宅都是4成首付，且無(wú)論之前貸款有沒有結(jié)清均不影響。
某大型中介相關(guān)負(fù)責(zé)人士也向記者表示，目前沒有文件，但銀行已向他們確認(rèn)。
兩條政策發(fā)布之后，市場(chǎng)上關(guān)于其重磅與否開始討論，且分為不同陣營(yíng)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，政策短期看是很大利好，能維持一兩個(gè)月熱度，長(zhǎng)期仍需觀察。
國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁分析認(rèn)為是重磅政策。
在他看來，深圳長(zhǎng)時(shí)間沒有地方性、正面性樓市扶持性政策出臺(tái)，之前“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付、存量房貸降低利率等等，均為國(guó)家層面的政策，深圳只是執(zhí)行而已。這次深圳主動(dòng)出臺(tái)扶持性政策，而且直接進(jìn)入主流供需面進(jìn)行投放。
“這兩項(xiàng)政策中，二套房全部由原來的70%和80%首付直降到40%，這個(gè)門檻幾乎腰斬，下調(diào)力度很大，改善性需求完全可以在這次首付直降中獲得機(jī)會(huì)。”宋丁認(rèn)為，這次新政的出臺(tái)表明，深圳政策面已經(jīng)基本上放棄了兩年來的謹(jǐn)慎姿態(tài)，政策風(fēng)向開始改變，開始實(shí)施較大尺度的扶持性政策。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此輪深圳樓市調(diào)整的幅度在一線城市中是最大的。從2021年5月份開始到現(xiàn)在，深圳二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌了兩年半左右，目前新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊。此次深圳調(diào)整樓市政策，沒有從限購(gòu)?fù)顺龅慕嵌热胧郑瞧胀ㄗ》績(jī)?yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)和二套房首付比例，遵從降低住房交易成本，滿足改善型住房需求的政策本源，也為下一步政策調(diào)整預(yù)留了空間。
(編輯:映雪)
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