9月2日上午，朝陽(yáng)區(qū)“中冶德賢御府”的售樓處內(nèi)，裝修精美的售樓處空空蕩蕩，大廳的沙盤(pán)旁邊偶爾有人駐足，銷售人員在旁邊小聲講解。坐在沙發(fā)區(qū)域休息的客人非常安靜，為客戶提供的小蛋糕也鮮少人問(wèn)津。

2023年9月1日晚，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政一出，市場(chǎng)上傳來(lái)了“多個(gè)新房樓盤(pán)售樓處連夜?jié)q價(jià)、客戶連夜排隊(duì)買(mǎi)房”的消息。9月2、3日是新政出臺(tái)后的第一個(gè)周末，《財(cái)經(jīng)》在朝陽(yáng)區(qū)多個(gè)新房售樓處走訪發(fā)現(xiàn)，看房人數(shù)和成交量確實(shí)有所提升，但不是每個(gè)樓盤(pán)都很“搶手”。

“連夜排隊(duì)、連夜?jié)q價(jià)不是全市普遍現(xiàn)象?！币晃恢性禺a(chǎn)中介對(duì)《財(cái)經(jīng)》說(shuō)。

另一方面，不少二手房房主的心態(tài)也發(fā)生了變化，有些人甚至連夜打電話給中介毀約。

多位中介均表示，二手房市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)陷入一個(gè)波動(dòng)期，買(mǎi)賣(mài)雙方在進(jìn)行博弈，這是一場(chǎng)心理戰(zhàn)。這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)可能要持續(xù)到9月份五年期以上LPR利率公布（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，房貸利率以此為錨定），或更多利好政策出臺(tái)。

原來(lái)不火的盤(pán)，現(xiàn)在還是不火

中冶德賢御府位于朝陽(yáng)區(qū)誠(chéng)源三路、第四使館區(qū)附近。該精裝修樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)于2021年10月，將于2024年5月交房。它一共有不到400套房子，目前還剩70套左右沒(méi)有售出，且一部分房子已經(jīng)完工，可隨時(shí)供客戶看房。

但出人意料的是，新政后的首日，這里的人流量并不大。一位來(lái)看房的女士對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，她還要再考慮一下：“我覺(jué)得這里的得房率太低了，只有75%，性價(jià)比不高。雖然政策出臺(tái)了，但是咱們買(mǎi)房也得理性啊?！?

德賢御府售樓處大廳。  攝影：王文彤

銷售人員表示，他們已經(jīng)收到消息，從周一開(kāi)始漲價(jià)3%左右。他解釋道，因?yàn)槟玫剌^早，與周邊價(jià)格相比他們的價(jià)格較低，為8.2萬(wàn)/平方米左右，每平方米比周圍便宜4000元左右，還有一些漲價(jià)的空間。

“我們畢竟是改善型新房，總價(jià)比較高，沒(méi)有瘋狂搶購(gòu)的情況。昨晚大概賣(mài)了四五套，跟平時(shí)情況差不多。”他說(shuō)。

在一位資深鏈家中介看來(lái)，這種開(kāi)盤(pán)時(shí)間久、去化速度慢的樓盤(pán)，漲價(jià)恰恰是因?yàn)橘u(mài)得不好，開(kāi)發(fā)商沒(méi)自信。

“因?yàn)楝F(xiàn)在的客戶偏向于買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，開(kāi)發(fā)商想著反正所剩不多，索性漲價(jià)，或者縮短付款周期，能收回一些資金。而且漲的價(jià)格可以通過(guò)其他方式補(bǔ)貼回來(lái)，比如物業(yè)費(fèi)或者車位費(fèi)?！彼f(shuō)。

新盤(pán)回暖，但數(shù)值有虛高

相對(duì)于中冶德賢御府這樣的準(zhǔn)現(xiàn)房，純新盤(pán)的熱度更高一點(diǎn)。

下午一點(diǎn)左右，《財(cái)經(jīng)》來(lái)到位于三元橋地鐵站附近的中建璞園售樓處。沙盤(pán)旁、樣板間、大廳沙發(fā)隨處可見(jiàn)客戶和銷售人員在溝通，整個(gè)售樓處人聲鼎沸，不得不提高聲量才能聽(tīng)清對(duì)方的話語(yǔ)。

該樓盤(pán)上午剛剛舉行完開(kāi)盤(pán)儀式，將在2026年10月交房。據(jù)銷售人員透露，在總計(jì)506套房子中，僅一個(gè)上午就有兩百多套被定下。

銷售人員告訴《財(cái)經(jīng)》，因?yàn)槔谜叩挠绊懀麄兿轮芤淮蛩闶栈卦ǖ拈_(kāi)盤(pán)折扣，大約是2%。“如果政策早落實(shí)，我們肯定會(huì)賣(mài)得更好?！?

不止中建璞園，《財(cái)經(jīng)》隨機(jī)走訪的幾個(gè)今年下半年剛剛開(kāi)盤(pán)、原本賣(mài)得就不錯(cuò)的新房樓盤(pán)周末的情況都更加火爆。

位于朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)自貿(mào)CBD區(qū)的京投發(fā)展北熙區(qū)樓盤(pán)銷售人員向《財(cái)經(jīng)》展示了新政出臺(tái)當(dāng)晚的轉(zhuǎn)賬記錄，記錄鋪滿了好幾屏手機(jī)屏幕，錢(qián)數(shù)從1萬(wàn)元到20萬(wàn)元不等。

他表示，周五晚上直到1點(diǎn)還有客戶來(lái)下單，一晚上交齊定金的就有二十多套房子，也有很多客戶是先交一點(diǎn)錢(qián)來(lái)鎖房。

“我們應(yīng)該不會(huì)漲價(jià)，因?yàn)槲覀兺耆怀钯u(mài)?，F(xiàn)在跟客戶說(shuō)我們馬上要漲價(jià)，制造恐慌，沒(méi)這個(gè)必要。”

但在交談中，《財(cái)經(jīng)》了解到，新政出臺(tái)的這個(gè)周末官方銷售數(shù)據(jù)還沒(méi)有統(tǒng)計(jì)出來(lái)，因此在具體賣(mài)了多少套的數(shù)值上，可能存在虛高。

一位售樓處的銷售人員對(duì)《財(cái)經(jīng)》舉例道，某個(gè)項(xiàng)目聲稱自己開(kāi)盤(pán)的幾小時(shí)內(nèi)賣(mài)了200多套，但其中有四分之一客戶只交了一點(diǎn)錢(qián)，沒(méi)有交足定金。

“如果客戶后面反悔，這部分錢(qián)也是能退的，但是銷售會(huì)把這部分?jǐn)?shù)字算進(jìn)業(yè)績(jī)里。真實(shí)的成交量還是要看住建委網(wǎng)頁(yè)上的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，至少是看三個(gè)月之內(nèi)的變化。”他說(shuō)。

前述鏈家中介對(duì)《財(cái)經(jīng)》分析，客戶如果交少于十萬(wàn)的定金，基本就是還在猶豫。“因?yàn)檫@批新房的客戶基本是想要換房的，手里有二手房想要賣(mài)掉，并且對(duì)二手房的價(jià)格有較高的預(yù)期。如果新房符合他的預(yù)期就先交一點(diǎn)錢(qián)定下，反正之后還可以退掉?！?

二手房業(yè)主連夜變臉

“業(yè)主就直接跟我說(shuō)，我覺(jué)得政策還是要繼續(xù)放開(kāi)，這房子我原價(jià)賣(mài)都已經(jīng)不錯(cuò)了，你還想讓我降價(jià)？”一位深耕龍湖天街區(qū)域的二手房中介對(duì)《財(cái)經(jīng)》說(shuō)。

周五晚上新政剛出來(lái)，他就忙著給業(yè)主打電話，確認(rèn)還能不能按照之前談好的低價(jià)簽合同，結(jié)果被一些業(yè)主以沒(méi)時(shí)間來(lái)搪塞，“這就是變相想漲價(jià)?！彼f(shuō)。

另一位鏈家中介也告訴《財(cái)經(jīng)》，新政出臺(tái)當(dāng)晚，就有業(yè)主打了2萬(wàn)元違約金給經(jīng)紀(jì)人，直接說(shuō)不賣(mài)了。買(mǎi)家找到門(mén)店，要求給個(gè)說(shuō)法?！拔覀円矝](méi)辦法，他當(dāng)初定金交得也少，就1萬(wàn)，按合同規(guī)定，只要沒(méi)正式簽約，業(yè)主給了雙倍違約金就可解約?！?

多位中介均表示，現(xiàn)在大部分的新房購(gòu)房者是改善型客戶，他們需要賣(mài)掉手中的二手房來(lái)獲取資金，而他們的買(mǎi)家有可能是首次購(gòu)房的剛需型客戶。因此，如果剛需客戶不出手，整個(gè)循環(huán)就無(wú)法運(yùn)作起來(lái)。

根據(jù)北京鏈家中介數(shù)據(jù)，以往二手房的掛牌價(jià)和成交價(jià)之間的差額在3%—5%，預(yù)計(jì)這個(gè)數(shù)值不會(huì)有太大變動(dòng)。但成交量確實(shí)有大幅提升。

新政出臺(tái)前，根據(jù)北京鏈家數(shù)據(jù)，周末全市成交量最多達(dá)到350單，而9月2日單天的成交量就在600單左右。上一次如此高的成交量還要追溯到2023年2月份的“小陽(yáng)春”期間，那時(shí)周末兩天的成交量在1400單左右。

上述二手房中介也提到，昨天一天就有八個(gè)客戶來(lái)看同一戶房子。為了方便客戶看房，業(yè)主還把原來(lái)的租戶退租了。

多個(gè)客戶看同一處二手房。  攝影：王文彤

“現(xiàn)在就是在拼心態(tài)。如果有些業(yè)主著急用錢(qián)，就可能接受降價(jià)。但是，如果業(yè)主想漲價(jià)，客戶不一定能出得起更高的價(jià)格，現(xiàn)在的月供壓力很大。”他說(shuō)。

為更好的品質(zhì)買(mǎi)單

交談中，多位中介均表示，未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)更加分化，客戶會(huì)為更好的品質(zhì)買(mǎi)單。他們普遍認(rèn)為，老、破、小的房子會(huì)逐漸貶值，客戶會(huì)更加青睞品質(zhì)高、周邊設(shè)施齊全的房子，這類房子漲價(jià)的空間也更大。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，一線城市中，分化體現(xiàn)在兩方面：一是區(qū)域的分化，市場(chǎng)總體成交量提升；二是北京、上海效果會(huì)體現(xiàn)得更為明顯，他們的潛在改善購(gòu)房群體量更大。但這類群體可能會(huì)因?yàn)樾膽B(tài)變化，提高賣(mài)房?jī)r(jià)格、降低成交速度。

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟教授指出，未來(lái)住房的消費(fèi)品屬性將持續(xù)增強(qiáng)，即必須滿足居民家庭對(duì)高質(zhì)量居住生活的需要，甚至是差異性、個(gè)性化的需要。

他同時(shí)指出，還需要盡快將貸款利率下調(diào)等政策落到實(shí)處，甚至進(jìn)一步強(qiáng)化針對(duì)首次購(gòu)房家庭的貸款、稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，打通整個(gè)住房梯級(jí)消費(fèi)鏈條。

空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，一線城市已經(jīng)進(jìn)入二手房為主導(dǎo)的發(fā)展階段，對(duì)價(jià)格信號(hào)更加敏感。未來(lái)還需要通過(guò)一系列組合政策措施降低新房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如降低房貸利率、延長(zhǎng)住房產(chǎn)權(quán)、房貸利息抵稅等等。

（《財(cái)經(jīng)》記者王博對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）

編輯:月兒