伴隨著20億人次投入春運,壓抑了三年的返鄉(xiāng)置業(yè)需求開始釋放。
“過了元旦,感覺縣城樓市的銷量一下就起來了。我們在河南、安徽的項目,大年三十居然賣了不少,初一下午又有簽約的。從業(yè)地產(chǎn)二十年來都沒見過。”某房企管理人士李亮對時代財經(jīng)表示。
“保守估計,相比去年同期的低基數(shù),春節(jié)期間我們的銷量會上漲三至四倍。有樓盤半個月賣了去年半年的量?!崩盍练Q,公司的銷售人員忙著與返鄉(xiāng)潮賽跑,春節(jié)期間,僅除夕下午到初一上午放了假。
交通運輸部預(yù)計,2023年春運期間客流總量將達到20.95億人次,比去年同期增長99.5%,恢復(fù)到2019年同期的70.3%。
返鄉(xiāng)人潮為低迷已久的低線級樓市帶來一抹暖意??硕饠?shù)據(jù)顯示,40個重點城市在春節(jié)黃金周的新房成交量僅為35.7萬平方米,同比下降14%,與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達到了32%。
其中,一線城市春節(jié)周的新房成交面積同比下降72%,二線同比降幅也達到了28%,而三四線“逆勢翻紅”,返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪,同比上漲13%。
“過完元旦就賣瘋了”
河南的地產(chǎn)從業(yè)者迎來一個忙碌的春節(jié)。
“過完元旦(現(xiàn)房及準現(xiàn)房)就賣瘋了,我們在新鄉(xiāng)的項目在春節(jié)前沒貨了。政府都在開土地推介會,我們的投資總已經(jīng)在找地了?!崩盍两榻B稱。
河南省披露,2023年春運客流總量預(yù)計約為8816.1萬人次,較2022年同期增長168.2%,恢復(fù)到2019年同期的49.8%。人口較多、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)及置業(yè)人數(shù)較多的縣市,成為多家房企搶灘的重點。
南陽市為個中典型。南陽市人社局最新可查詢的數(shù)據(jù)顯示,2020年有232.5萬南陽人外出務(wù)工,一年掙回412.16億元。據(jù)南陽市政府,2022年全市有1.5萬人返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。
南陽市中梁·金科·江山印項目的銷售經(jīng)理對時代財經(jīng)表示:“我們今年大年初一開始上班,新年一個月賣了往常兩個月的量?!?
南陽市多個新盤加大春節(jié)營銷力度。其中,綠都·金科·觀天下推出6萬元返鄉(xiāng)置業(yè)補貼,部分房源享83折?!耙黄比f金”,中梁·瓏熙府的營銷資料則顯示,憑返鄉(xiāng)車票購房可抵一萬元,新年限時認購享85折,另設(shè)有老帶新及全民推薦成交獎一萬元/套。
李亮感受到,河南、山東、安徽、四川、湖北等人口大省有明顯的返鄉(xiāng)置業(yè)潮。其中,銷量較為突出的地區(qū)包括,河南省人口較多的縣市,如南陽市鄧州縣、方城縣,信陽市羅山縣,以及安徽省人口外出做生意較多的縣市,如馬鞍山市和宣城市。
時代財經(jīng)獲悉,另一家布局低線市場房企的“返鄉(xiāng)機會項目”也有所升溫,春節(jié)前一周,其到訪量環(huán)比上漲54%,認購量環(huán)比上漲92%,金額環(huán)比上漲87%,成為該房企業(yè)績的主要增量。
該房企感受到,四川、云南、安徽、河南、江西、重慶等地返鄉(xiāng)潮表現(xiàn)顯著。
值得注意的是,這場闊別三年的返鄉(xiāng)置業(yè)潮,依然存在冷熱不均的情況。對于低線級樓市,有地產(chǎn)從業(yè)者感受到久違的暖意,也有人表示“挺糟心的”。
也有部分縣市的行情表現(xiàn)平淡。時代財經(jīng)走訪湖南省常德市某縣城發(fā)現(xiàn),多個項目春節(jié)期間的到訪量有所回暖,但表現(xiàn)并不突出。不少售樓處處于“躺平”狀態(tài),開工較晚。
有房企高管坦言,現(xiàn)在的低線級市場,營銷的帶動效果較弱,能否成交主要看渠道、價格和性價比。
長期關(guān)注低線樓市的地產(chǎn)從業(yè)者江喬認為,低線樓市的返鄉(xiāng)置業(yè)行情也與省會高度相關(guān)。對于湖南等強省會的省份,不少返鄉(xiāng)置業(yè)的需求被省會所吸納,三四線城市及縣城的返鄉(xiāng)置業(yè)表現(xiàn)較弱。而對于安徽、河南等省份,可能有不少省外返鄉(xiāng)人員覺得,省會吸引力較弱,不如在老家縣城安家。
低線市場告別高周轉(zhuǎn)?
返鄉(xiāng)置業(yè)的熱度是否為曇花一現(xiàn),三線及以下市場長期走勢如何?多位地產(chǎn)人表示謹慎樂觀,認為未來低線市場的機會不會太多,房企應(yīng)該轉(zhuǎn)變打法。
棚改貨幣化安置、城鎮(zhèn)化紅利,曾為三四線及縣城樓市帶來熱烈的行情。廣袤的低線級市場,跑出了碧桂園(2007.HK)、中梁控股(2772.HK)、金科股份(000656.SZ)等頭部企業(yè)。
中梁控股董事長楊劍有耳熟能詳?shù)拿裕骸叭绻季忠欢€城市是開大奔,布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔,我開50輛寶馬mini,我還是大有機會的。”
具體而言,低線級市場的地價低、資金及取證等方面的監(jiān)管較為靈活,房企從而多采取資金高周轉(zhuǎn)的打法,快速攤大版圖。
李亮表示:“我對投發(fā)人員的要求是,二線城市拿地的自有資金回報率為20%,三四線為30%,縣城為45%。50%的資金投巨無霸項目,另外50%投標準小項目?!?
江喬表示,龍頭房企A在湖南省某縣城的項目,年化自有資金回報率可以做到一千個點。
然而,當(dāng)樓市入秋,三線及以下的市場率先降溫。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2021年8月,三線城市新房價格環(huán)比零增長,為2016年以來首次停止增長;此后直至2022年12月,環(huán)比均為負增長;其中,2022年4月環(huán)比跌幅最大,達-0.6%。
[這是圖說]
易居研究院報告指出,2022年,100個城市中,一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18.0和21.9個月。三類城市的去化周期都超過一年,說明銷售壓力都很大,其中三四線城市去化壓力最大。
“三線及以下市場分化加劇,過往虛火的縣市,成交量價急劇下調(diào),而供需健康的縣市,成交情況尚能保溫?!苯瓎陶J為。
過往的粗放式發(fā)展也為房企埋下諸多隱雷。江喬坦言,A房企在湖南省的銷售業(yè)績過往多年位居集團前列,但利潤實際上為負,原因在于攤子太大,拿了很多不賺錢的地。
“行情好的時候,管理者的精力都放在擴張上面。為了達成業(yè)績,部分投資人員大肆搶地,即使知道有些地塊資質(zhì)不佳,也會自行調(diào)高年化自有資金回報率。”
“現(xiàn)在A房企內(nèi)部基本沒人提高周轉(zhuǎn)了?!彼J為,未來三線及以下的市場空間不會太大,留給房企的試錯空間變小了,未來房企的布局應(yīng)該更加強調(diào)“穩(wěn)”和“準”。
李亮也表示:“我們在探討如何做小規(guī)模?!彼詫Φ途€級樓市懷抱信心。其稱,就河南市場而言,之前供應(yīng)太多,現(xiàn)在庫存也去得差不多了。不少縣城兩年沒拍出地了,供需關(guān)系即將逆轉(zhuǎn),“堅持下去還是有希望的”。
(文中受訪者均為化名。)
編輯:映雪