預(yù)付百萬(wàn)住不上房，爛尾房的內(nèi)幕是……

為何購(gòu)房預(yù)付款可以被開(kāi)發(fā)商隨意挪用？

如何避免資金監(jiān)管政策成“一紙空文”？

對(duì)爛尾項(xiàng)目該怎么處理？

“我們買的樓盤爛尾了?！鄙虾Ｊ衅謻|新區(qū)頤盛御中環(huán)二期業(yè)主沈先生說(shuō)。他在2019年上半年繳納了首付款280多萬(wàn)元，如今，距離約定交房日期已過(guò)去近4個(gè)月。有不少像他一樣交了數(shù)百萬(wàn)元購(gòu)房預(yù)付款的業(yè)主，正在艱難維權(quán)。

記者了解到，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是上海海東房地產(chǎn)有限公司，其母公司上海三盛宏業(yè)公司因盲目擴(kuò)張陷入債務(wù)危機(jī)，已被迫申請(qǐng)破產(chǎn)重整。

去年以來(lái)，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標(biāo)桿房企均出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，它們?cè)谌珖?guó)多地開(kāi)發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)付數(shù)百萬(wàn)元房子交付遙遙無(wú)期

記者近日在上海市浦東新區(qū)頤盛御中環(huán)二期項(xiàng)目看到，售樓處大門緊閉，小區(qū)道路土地裸露，樓道大門還沒(méi)安裝，部分房屋的室內(nèi)裝修還沒(méi)完成，整個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。

業(yè)主蘇女士表示，現(xiàn)在房子交付遙遙無(wú)期，不僅房貸得照還，全家老小還得在外租房住，經(jīng)濟(jì)壓力巨大。

海東公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前公司資金處于被凍結(jié)狀態(tài)，員工工資也被停發(fā)，御中環(huán)項(xiàng)目建設(shè)不得不暫停?！斑@一項(xiàng)目也曾嘗試尋求其他方式繼續(xù)建設(shè)，例如引入第三方代建等，但幾經(jīng)努力后均告失敗。”

曾位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的三盛宏業(yè)，從2019年開(kāi)始遭遇償債危機(jī)，隨即出現(xiàn)項(xiàng)目停工、員工討薪等事件。2021年1月21日，三盛宏業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)重整。而在三盛宏業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)前，曾多次以海東公司作擔(dān)保；這導(dǎo)致三盛宏業(yè)陷入危機(jī)后，海東公司也要承擔(dān)大量的連帶責(zé)任，影響了公司正常經(jīng)營(yíng)。

上海浦東御中環(huán)二期項(xiàng)目爛尾并非偶發(fā)事件。近年來(lái)，各地嚴(yán)控房地產(chǎn)融資。于是，一些開(kāi)發(fā)商挪用購(gòu)房預(yù)付款“拆東墻補(bǔ)西墻”，高負(fù)債、高杠桿拿地賣房。

上海浦東御中環(huán)二期項(xiàng)目

當(dāng)“十口鍋五個(gè)蓋”的游戲難以為繼，購(gòu)房者就不得不為開(kāi)發(fā)商的挪用行為“埋單”。樓盤爛尾、交付遙遙無(wú)期、維權(quán)難等現(xiàn)象在多地頻發(fā)。

山西太原市民衛(wèi)先生在2018年以每平方米接近16000元的價(jià)格購(gòu)買了泰禾金尊府的房子，原定2020年10月的交房日期被拖到了2020年12月?！暗搅?2月反而更沒(méi)了時(shí)間表?，F(xiàn)在我買的那棟樓還沒(méi)有封頂，也沒(méi)有任何動(dòng)工的跡象。”

記者日前走訪發(fā)現(xiàn)，太原泰禾金尊府的售樓處內(nèi)已空無(wú)一人，工地上的挖掘機(jī)等機(jī)械沒(méi)有開(kāi)動(dòng)的痕跡。據(jù)工作人員介紹，目前并未接到樓盤復(fù)工的消息。

房企挪用預(yù)付款成業(yè)內(nèi)“潛規(guī)則”

藍(lán)綠雙城董事長(zhǎng)曹舟南表示，房地產(chǎn)行業(yè)排名靠前的企業(yè)，大多采取“高額舉債、激進(jìn)擴(kuò)張”的發(fā)展模式。這種高杠桿拿地開(kāi)發(fā)建設(shè)并快速回款的商業(yè)模式，很容易產(chǎn)生現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)。“一旦開(kāi)發(fā)商遭遇債務(wù)危機(jī)，往往就會(huì)挪用購(gòu)房者的預(yù)付款，最后‘埋單’的還是購(gòu)房者?！?

“因?yàn)楸O(jiān)管不力，房企挪用預(yù)付款已成為行業(yè)‘潛規(guī)則’?！睋?jù)多位房企人士透露，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度雖然一直都有，但有的項(xiàng)目，預(yù)付款沒(méi)進(jìn)入監(jiān)管賬戶；有的雖然進(jìn)入監(jiān)管賬戶，卻被開(kāi)發(fā)商隨意支取、用作他途，引發(fā)工程停擺甚至樓盤爛尾。

根據(jù)山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省市場(chǎng)監(jiān)督管理局近期通報(bào)的2020年度房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法檢查情況，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的10個(gè)主要問(wèn)題中，商品房預(yù)售資金使用不規(guī)范排在首位。該通報(bào)顯示，太原市抽查的17個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均存在預(yù)售資金未監(jiān)管的問(wèn)題，呂梁孝義市抽查的4個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均存在預(yù)售資金使用不規(guī)范的問(wèn)題。

事實(shí)上，早在2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就發(fā)文要求各地完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，強(qiáng)調(diào)“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付”。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管失職，是預(yù)付款監(jiān)管成“一紙空文”的重要原因。上海浦東御中環(huán)二期項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言，由于貸款方渤海銀行并未能對(duì)資金進(jìn)行合理監(jiān)管，導(dǎo)致購(gòu)房預(yù)付款被三盛宏業(yè)挪用，加劇了項(xiàng)目危機(jī)。

上海浦東御中環(huán)二期項(xiàng)目

預(yù)售資金監(jiān)管政策不能成“一紙空文”

根據(jù)對(duì)爛尾盤泰禾“大城小院”業(yè)主的信訪受理回復(fù)，上海市房屋管理部門認(rèn)為，銀行違反監(jiān)管協(xié)議，未按協(xié)議履行監(jiān)管責(zé)任，引起欠薪、欠工程款等經(jīng)濟(jì)行為的情況，應(yīng)由銀行承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，由金融監(jiān)管部門嚴(yán)肅處理。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱建議，未來(lái)監(jiān)管部門應(yīng)從實(shí)際操作層面，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金進(jìn)入與流出，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購(gòu)房款。

2020年下半年以來(lái)，成都、銀川、石家莊、資陽(yáng)、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州和上海等多個(gè)城市相繼出臺(tái)或完善新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，細(xì)化了預(yù)售資金監(jiān)管流程。北京等地也相繼開(kāi)展專項(xiàng)檢查，以加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。

同時(shí)，各地要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，購(gòu)房人要將房款直接存入項(xiàng)目監(jiān)管賬戶。濟(jì)南、西安等地甚至要求，不簽監(jiān)管協(xié)議企業(yè)不發(fā)預(yù)售證，開(kāi)發(fā)商須公示監(jiān)管銀行和賬戶，違規(guī)將被記入信用檔案、暫停網(wǎng)簽。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)際是有針對(duì)性地“打補(bǔ)丁”，有利于降低新樓盤爛尾風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)購(gòu)房者利益。

長(zhǎng)期以來(lái)，取消商品房預(yù)售制度的聲音不絕于耳。海南等地已在全國(guó)率先對(duì)新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授趙燕菁建議，政府應(yīng)嚴(yán)控房企負(fù)債水平，逐步加大現(xiàn)房銷售比例，在完成土地出讓時(shí)，設(shè)定一定的施工、裝修時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以避免開(kāi)發(fā)商盲目擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈斷裂。

太原棕櫚河灣世紀(jì)城項(xiàng)目

針對(duì)已經(jīng)發(fā)生爛尾的項(xiàng)目，行業(yè)人士建議，地方政府應(yīng)積極協(xié)調(diào)各方關(guān)系，督促預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)牽頭，引入第三方代建公司等，各方合作共同推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，防止其徹底爛尾，保障購(gòu)房者權(quán)益。對(duì)未履行監(jiān)管責(zé)任的金融機(jī)構(gòu)，監(jiān)管部門應(yīng)施以重罰，避免資金監(jiān)管政策成“一紙空文”。

北京栩銳律師事務(wù)所李曉寧律師說(shuō)，為避免買到爛尾樓，在買房前，購(gòu)房者應(yīng)多留意開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和負(fù)債情況，選擇資質(zhì)好、五證齊全、運(yùn)營(yíng)狀況穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)商。

盼，搬新家，安居樂(lè)業(yè)！

樓，爛尾房，何時(shí)可安？

（編輯：鑫果）