1.背景：京城最嚴(yán)租賃新規(guī)發(fā)布
2日2日，北京市住建委等五部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》，全面整頓租賃市場(chǎng)的大幕拉開了，對(duì)租金、押金和租金貸的繳付、使用做出了全面的規(guī)定，可謂最嚴(yán)租房新規(guī)；它涉及每一個(gè)租客、房東、長(zhǎng)租公寓以及金融機(jī)構(gòu)的利益。如果真正嚴(yán)格執(zhí)行，租賃市場(chǎng)將變天。
北京迎來(lái)最強(qiáng)租房新規(guī)
三條內(nèi)容最關(guān)鍵：
一是長(zhǎng)租公寓向租客預(yù)收的租金，不超過(guò)3個(gè)月。
二是預(yù)收的押金不超過(guò)1個(gè)月，且須存到房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管。
三是租客名義申請(qǐng)的“租金貸”，不得撥付給住房租賃企業(yè)。
總之，這三條管住了租賃市場(chǎng)涉及到的三種資金（也是全部資金），租金、押金和租金貸。
2.要害：管住了資金
只要管住了資金，就出不了大亂子，這是我們治理任何行業(yè)的抓手、屢試不爽。
長(zhǎng)租公寓也一樣，過(guò)去的問(wèn)題就是：
（1）長(zhǎng)收短付，營(yíng)造資金池，長(zhǎng)租公寓大肆擴(kuò)張；
（2）押金無(wú)監(jiān)管，最后被以各種理由克扣了；
（3）“租金貸”更是讓租賃企業(yè)搞起來(lái)資本運(yùn)作。
結(jié)果呢？本不該向租客預(yù)收那么長(zhǎng)的租金（半年或一年），卻違規(guī)收取了。當(dāng)然，收取了也行，給到房東就沒(méi)問(wèn)題，但恰恰沒(méi)有；押金應(yīng)該推給租客，經(jīng)常也沒(méi)有。資金去哪里了？都被長(zhǎng)租企業(yè)拿去搞擴(kuò)張項(xiàng)目去了，長(zhǎng)租公寓搞資本運(yùn)作，不在乎短期盈利，高進(jìn)低出，虧了的，最后自然就由租客和房東承擔(dān)了。
這次監(jiān)管，終于掐住了七寸：該給房東的（租金或租金貸）給房東；該給租客的（租金貸）給租客；租期內(nèi)既不給租客、也不給房東的（押金），進(jìn)入監(jiān)管賬戶。而且，租金收取和支付期限一致，不能長(zhǎng)收短付。這樣，搞資金池，就沒(méi)門了，長(zhǎng)租公寓出風(fēng)險(xiǎn)的概率就很低了。
3.預(yù)收租金、押金，管理可以更科學(xué)化
但是，我們有一點(diǎn)兒疑惑。首先，預(yù)收租金“原則上”不超過(guò)3個(gè)月。如果房東急需錢，給出了優(yōu)厚的條件，比如預(yù)付1年租金，租客租金就“打八折”。這樣，既解決了房東用錢的燃眉之急，又能降低租客的租金支付，還能穩(wěn)定租期，一舉三得，豈不是很好。遇到這種情況，該怎么辦呢？
這次政策沒(méi)有規(guī)定，我認(rèn)為，還是按照租金收取和支付期限一致的原則，如果給到房東就沒(méi)問(wèn)題?；蛘?，給到房東是按季支付，剩下的，都放在監(jiān)管賬戶。鎖定一年的租金，也好，能防止租客中間退租，造成空置，對(duì)房東和長(zhǎng)租公寓都不利，不就是鼓勵(lì)長(zhǎng)租嘛！反正，不用的錢，全部進(jìn)到第三方監(jiān)管賬戶，就可以了，沒(méi)任何風(fēng)險(xiǎn)。
其次，押金怎么退？如何避免現(xiàn)實(shí)中“押金難退”的問(wèn)題。租客長(zhǎng)期租住，房子的設(shè)施一定會(huì)有損壞或維修，房東強(qiáng)勢(shì)，非說(shuō)是租客損壞的，不退押金，沒(méi)有證據(jù)、百口莫辯，租客也沒(méi)辦法。只能心里想，反正就一個(gè)月押金，算自己倒霉。這恰恰迎合了房東、長(zhǎng)租公寓吞噬押金的想法。
如果發(fā)生了室內(nèi)生活設(shè)施損壞，到底怎么界定？是自然老化、破損？還是租客人為造成的？或是管家維護(hù)不及時(shí)等。這就要形成一套規(guī)則，房東委托出租時(shí)，房東和長(zhǎng)租公寓要對(duì)室內(nèi)設(shè)施的完好程度、重新配置、維修周期等，明確規(guī)定，該換的都換好，配置什么設(shè)施要統(tǒng)一和標(biāo)準(zhǔn)化。
要避免，房東出租房子時(shí)，買最便宜的家具家電、廚衛(wèi)設(shè)施，甚至是買劣質(zhì)的，出了問(wèn)題卻讓租客買單，長(zhǎng)租公寓不作為。同樣，租客在接收房子時(shí)，也要就這些規(guī)則，在租客與公寓之間明確規(guī)定，房東要換好設(shè)備、租客要愛惜維護(hù)、管家要定期保養(yǎng)等責(zé)任。屆時(shí)，如果有爭(zhēng)議，就按照規(guī)則來(lái)。
4.租金貸，用的規(guī)范就是個(gè)好東西
不能因?yàn)槟貌说稓⑷?，就說(shuō)菜刀不是好東西。
租金貸是個(gè)好東西，對(duì)很多租客來(lái)說(shuō)，特別是剛進(jìn)入大城市的大學(xué)畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)者，工資水平不高。租房的話，即便“押一付三”，也是一筆巨大的開支，付完以后，日常生活非常受影響。如果有租金貸，可以解決大問(wèn)題。我認(rèn)為，租金貸還應(yīng)該存在，大銀行應(yīng)該發(fā)揮社會(huì)責(zé)任，提供普惠性的金融。
建議大銀行像支持中小微企業(yè)融資一樣，要加大對(duì)大學(xué)畢業(yè)生、打工者、創(chuàng)業(yè)者的租房融資支持力度。針對(duì)“押一付三”、“預(yù)付1年租金可打折”等等，這些利好租客的租賃行為，有利于培育長(zhǎng)租習(xí)慣的行為，給到相應(yīng)的普惠性、低利率融資。當(dāng)然，預(yù)付的租金，一定全部要給到房東，押金也要進(jìn)入監(jiān)管賬戶等。
5.為長(zhǎng)租公寓講兩句公道話
最后，再為長(zhǎng)租公寓說(shuō)兩句話。不能因?yàn)樯贁?shù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)跑路、暴雷、破產(chǎn)，就否定了整個(gè)行業(yè)。長(zhǎng)租公寓為很多租客提供了體驗(yàn)感強(qiáng)、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、秩序相對(duì)好的租賃房屋。管家隔三差五來(lái)幫你打掃衛(wèi)生，解決了合租住房公共空間（課堂、衛(wèi)生間、廚房）長(zhǎng)期臟亂差的老問(wèn)題。
長(zhǎng)租公寓之所以長(zhǎng)收短付，部分也是為了解決融資問(wèn)題。試想，疫情期間，各方都在紓困中小微，要貸款、有貸款，要減稅，有減稅。就是沒(méi)有銀行紓困長(zhǎng)租公寓、沒(méi)有給長(zhǎng)租公寓減稅。原因就在于，墻倒眾人推，都認(rèn)為他們風(fēng)險(xiǎn)大，而且長(zhǎng)租公寓沒(méi)有抵押物，沒(méi)有哪家銀行愿意給他們放款。
長(zhǎng)租公寓倒下了，你想住個(gè)性化強(qiáng)、服務(wù)好的房子，去哪里找呢？還得去私人房東那里，私人房東，黑二房東，多少年來(lái)，租客吃的虧還少嗎？最后怎么辦，租客還得合租房子，但合租房子的苦水，也是一堆一堆的。總之，北京的政策也好，其他地方的政策也好，基本都在堵資金，雖然有利于維護(hù)租客房東的利益，但也是為了減少政府維穩(wěn)壓力。
實(shí)在話，堵不是解決問(wèn)題的根本，只是短期的權(quán)益之舉。本來(lái)，長(zhǎng)租公寓就在虧損，本來(lái)長(zhǎng)租公寓資金鏈就緊張，你把資金全部堵住了，而根本性的融資難問(wèn)題、稅費(fèi)高、收房成本高等問(wèn)題不解決，長(zhǎng)租公寓怎么才能發(fā)展起來(lái)呢？所以，除了治標(biāo)，還要治本。長(zhǎng)租公寓發(fā)展好了，租賃市場(chǎng)自然也就好了。
（編輯：映雪）
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