“公攤面積”將全面取消？早買(mǎi)房的人，有補(bǔ)償嗎？國(guó)家回應(yīng)來(lái)了

房屋產(chǎn)權(quán)證面積是100平，但是實(shí)際居住面積卻只有不到70平，另外30%多的面積被誰(shuí)“偷”走了？這就是困擾國(guó)人多年的“公攤面積”。

公攤面積，科學(xué)的解釋是，由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪珨偛糠值慕ㄖ娣e。直白點(diǎn)說(shuō)就是，雖然你買(mǎi)的是一套自己選中的房子，但是整個(gè)小區(qū)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室，甚至是看門(mén)大爺?shù)闹蛋嗍摇⑽飿I(yè)用房等都由你花錢(qián)買(mǎi)單了。

害人不淺的“公攤面積”，到底是誰(shuí)發(fā)明的？有人說(shuō)發(fā)明人是前亞洲首富李嘉誠(chéng)，很多媒體報(bào)道時(shí)也說(shuō)，其發(fā)明人就是李嘉誠(chéng)——大概在1970年代，李嘉誠(chéng)在進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候第一次采用“公攤”做法，后來(lái)被香港其他開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)模仿，最后更是被所有開(kāi)發(fā)商所共用。筆者查找了很多文獻(xiàn)，也沒(méi)有查到源頭，雖然不能確定公攤面積到底是不是李嘉誠(chéng)發(fā)明的，但是可以肯定的是，公攤面積和期房預(yù)售、土地招拍掛等模式，都是從香港傳來(lái)的。國(guó)內(nèi)各類(lèi)房子的公攤面積標(biāo)準(zhǔn)千差萬(wàn)別，從低密度洋房別墅的10%，到兩梯六戶(hù)的超高層50%。

不過(guò)值得一提的是，雖然公攤面積起源于香港，但是很多人不知道的是 ，其實(shí)從1993年起，香港就廢止了公攤面積，不管是新二手房房屋銷(xiāo)售，均按照套內(nèi)面積計(jì)算。就是這個(gè)已經(jīng)被香港地區(qū)所明令調(diào)整的公攤面積，卻在內(nèi)地，被各大開(kāi)發(fā)商堂而皇之地使用著，實(shí)在讓人費(fèi)解。更重要的是，國(guó)際上基本都是按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)。

為什么說(shuō)公攤面積制度害人不淺？公攤面積到底有哪些弊端？今天我們就來(lái)細(xì)細(xì)深究一下。我們認(rèn)為，公攤面積一方面是給開(kāi)發(fā)商有弄虛作假的可乘之機(jī)，另一方面對(duì)于購(gòu)房者實(shí)在是極為不公平。

首先，不可否認(rèn)的是，公攤面積常常被一些不地道的開(kāi)發(fā)商拿來(lái)賺錢(qián)，作為糊弄購(gòu)房者的工具之一。因?yàn)榧词沟搅私裉?，公攤面積的核定依然沒(méi)有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，很多小區(qū)開(kāi)發(fā)后的公攤面積，很可能是開(kāi)發(fā)商隨意填報(bào)的，他們會(huì)有意無(wú)意增加公攤面積，因?yàn)檫@會(huì)把購(gòu)房資金分?jǐn)傇跇I(yè)主頭上。所以，這就給了開(kāi)發(fā)商“偷面積”的可乘之機(jī)——比如，每一套房子多寫(xiě)進(jìn)去3、5平米公攤，小區(qū)一共有1000套房子的話(huà)，按照每平米1萬(wàn)元計(jì)算，那么就可以多收3000-5000萬(wàn)元；

其次，購(gòu)房者糊里糊涂吃大虧。我國(guó)計(jì)算房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房屋維修基金等都要包括占比頗高的公攤面積，這就意味著我們買(mǎi)完房后，還要不明不白地多繳納很多冤枉錢(qián)。此外，需要提醒的是，未來(lái)隨著房屋精裝修政策，乃至房地產(chǎn)稅、空置稅等長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)，買(mǎi)房人遭遇到的不公平待遇還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類(lèi)矛盾也將愈發(fā)尖銳。

公攤面積如此傷人，到底該不該取消？其實(shí)爭(zhēng)論一直未停歇。開(kāi)發(fā)商們堅(jiān)決“反對(duì)”取消，他們給出的理由甚至是向著購(gòu)房者的：取消公攤，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。原來(lái)單價(jià)2萬(wàn)一平的房子，可能搖身一變成3萬(wàn)一平，取消公攤對(duì)于購(gòu)房者沒(méi)有實(shí)際意義。而且還會(huì)給施行了幾十年的房地產(chǎn)交易系統(tǒng)以及交易人員的工作量加大。一句話(huà)，取消公攤面積，勞民傷財(cái)，得不償失。

贊成的一派則認(rèn)為，取消公攤面積是民心所向，是大勢(shì)所趨。一方面，取消公攤面積，可以堵上開(kāi)發(fā)商非法牟利的漏洞；另一方面，取消公攤面積，未來(lái)買(mǎi)房人繳納物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房屋維修基金，就是按照套內(nèi)面積繳納。這意味著至少有3億人，這“三筆費(fèi)用”都可以少交不少，尤其是物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，是每年度的開(kāi)支，如果一套房子按照居住20年計(jì)算，這可是一筆不小的費(fèi)用。尤其是公攤面積高達(dá)50%的買(mǎi)房人，節(jié)省的資金要更多。

不僅如此，其實(shí)最近幾年，官方媒體也多次發(fā)聲痛斥了奇葩的“公攤面積”制度。2018年，新華社發(fā)文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》直指，公攤面積問(wèn)題積弊已久，越來(lái)越多的公攤面積實(shí)質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益，也損傷了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平與公正。

2019年經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)評(píng)論文章更駁斥了“取消公攤面積，房?jī)r(jià)上漲”的論調(diào)：這是危言聳聽(tīng)，壓縮公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)造成的價(jià)格上漲，本身只是一個(gè)數(shù)字問(wèn)題，并不會(huì)真正提高購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，相反會(huì)降低購(gòu)房者的未來(lái)資金壓力。搞不贏妄想，取消公攤面積，開(kāi)發(fā)商就降低房屋質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量，購(gòu)房人不會(huì)答應(yīng)，如果開(kāi)發(fā)商敢糊弄，買(mǎi)房人是會(huì)用腳投票的。

“公攤面積”即將全面取消？

過(guò)去兩年，很多媒體都報(bào)道了，從2020年開(kāi)始，被廣為詬病的“公攤面積”制度，將要全面取消。筆者查詢(xún)了很多文章，最后終于弄清了事情的真相，原來(lái)這種觀點(diǎn)的來(lái)源是基于2019年2月份住建部發(fā)布的一條征求意見(jiàn)里提到“住宅建筑應(yīng)該以套內(nèi)的使用面積進(jìn)行交易”。

隨著各種解讀的出現(xiàn)，一時(shí)間輿論普遍認(rèn)為此事已經(jīng)坐實(shí)。但事實(shí)真相究竟如何呢？對(duì)此，不久前代表國(guó)家的央視新聞以標(biāo)題《“公攤面積”要取消了？這事兒沒(méi)那么簡(jiǎn)單》文章出面回應(yīng)了：這是媒體的錯(cuò)誤理解。而且征求意見(jiàn)稿，征求的是對(duì)一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見(jiàn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范約束的是工程建設(shè)行為，約束對(duì)象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”、“公攤面積”來(lái)計(jì)算，并無(wú)直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒(méi)直接關(guān)系。

到處，真相已經(jīng)水落石出：從2020年起，“公攤面積”全面取消是不可能的。而且在未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間，即使少部分城市會(huì)提前試點(diǎn)，但絕大多數(shù)城市大概率不會(huì)全面取消。因?yàn)?，取消公攤面積，遠(yuǎn)沒(méi)有想象那么簡(jiǎn)單：

一則，公攤作為樓房整體的一部分，實(shí)際上最后也是為業(yè)主所使用，建造成本也是真實(shí)存在的，并非直接取消這么簡(jiǎn)單；

二則，這個(gè)規(guī)范的真正意義在于，一方面讓購(gòu)房者更容易比較，明明白白購(gòu)房，另一方面，會(huì)倒逼開(kāi)發(fā)商在自我設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程這些層面的提升，根本目的是保障購(gòu)房者的合法權(quán)益；

三則，就算真的取消了，其實(shí)對(duì)于購(gòu)房者也沒(méi)有影響，正如央視新聞所言，開(kāi)發(fā)商不管是按照建筑面積賣(mài)房，還是按照套內(nèi)面積賣(mài)房，其實(shí)最終房屋的總價(jià)是不變的，只不過(guò)是計(jì)算方式的改變；

四則，公攤面積取消，全體業(yè)主可能會(huì)失去對(duì)公共區(qū)域的所有權(quán)，這個(gè)所有權(quán)已經(jīng)納入國(guó)家法規(guī)，取消公攤可能意味著要更改法規(guī)，這顯然短期不現(xiàn)實(shí)。

至于很多人非常關(guān)心的，公攤面積取消后，早買(mǎi)房的人這些年多交的錢(qián)，開(kāi)發(fā)商、國(guó)家會(huì)不會(huì)給予一定的補(bǔ)償，更是沒(méi)影的事。我們假設(shè)未來(lái)真的“取消公攤面積”，其實(shí)也不存在向早買(mǎi)房的人補(bǔ)償多交錢(qián)的情況，我們算一筆賬大家就明白了：一個(gè)小區(qū)1000戶(hù)，按每戶(hù)平均面積100平計(jì)算，公攤面積20平，房子單價(jià)10000元/平，這就意味著光公攤面積，開(kāi)發(fā)商就要退回2億。這還沒(méi)計(jì)算這1000戶(hù)業(yè)主此前多繳納的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)和房屋維修基金。敲骨吸髓的地產(chǎn)商可能把吃到肚子里的錢(qián)再吐出來(lái)嗎？國(guó)家更不可能強(qiáng)制要求，或者替開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償。

所以，不管未來(lái)“公攤面積”制度會(huì)不會(huì)取消，大家都千萬(wàn)不要抱著“有補(bǔ)償”的幻想了。更何況現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商物業(yè)都在想方設(shè)法在各種費(fèi)用上搞灰色“增值服務(wù)”，從這一點(diǎn)來(lái)看，未來(lái)買(mǎi)房人想少交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房屋維修基金費(fèi)這三筆費(fèi)用，更是不太現(xiàn)實(shí)啊。

（編輯：月兒）

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