新一輪房地產(chǎn)調(diào)控來了！這次和以往不一樣

△2020年7月31日，河北石家莊，市民在一家剛開發(fā)不久的樓盤咨詢房屋信息。中新社記者 翟羽佳 攝

  短短一個多月間，十余城市密集收緊樓市調(diào)控。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控潮正在涌動。

  近日，?？谑邪l(fā)布房地產(chǎn)新政，三項內(nèi)容引關注：

  1、新建商品房買賣嚴禁滯后網(wǎng)簽；

  2、打擊捂盤惜售：取得預售證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。

  3、防范人為制造恐慌：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取捂盤惜售、化整為零、饑餓營銷、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等。

  其中最值得關注的是嚴禁滯后網(wǎng)簽的規(guī)定。一般房屋買賣交易雙方簽訂合同后，需到房地產(chǎn)相關部門進行備案，這就是“網(wǎng)簽”。“滯后網(wǎng)簽”就是購房合同簽了，購房款也交了，但沒有按規(guī)定時間去網(wǎng)簽備案。這就涉及到對限購政策的規(guī)避。

  海南雖然實施全域限購，但近兩年的一系列人才優(yōu)惠政策已經(jīng)大大削減了限購效力。如：去年3月份，海南的一份新政規(guī)定，部分符合條件的人才無需在海南落戶，可以直接購房。除此之外，想要在?？谫I房需要通過人才引進落戶?？?，或要有當?shù)氐?-5年的社?；蚣{稅證明。

  受到自貿(mào)港建設等政策利好的推動，今年以來，海南樓市熱度不減。分析認為，個別尚不具備購房資格的人可能會采用“提前購房，等兩年后有了購房資格，再去網(wǎng)簽”的方式“曲線購房”，而“嚴禁滯后網(wǎng)簽”的規(guī)定就堵住了這一漏洞。

  海口的樓市政策調(diào)整只是本輪房地產(chǎn)政策“轉(zhuǎn)向”的一個縮影。

  據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，7月份以來，已有東莞、杭州、寧波、深圳、南京、內(nèi)蒙古、安徽阜陽等十余個地方出臺樓市收緊政策。其中，東莞在一個月內(nèi)連發(fā)兩輪樓市收緊政策。

  這輪調(diào)控，有點不一樣

  梳理目前已出臺的調(diào)控政策可以看出，這輪調(diào)控有三大特點：

  其一，未現(xiàn)調(diào)控全面升級跡象。

  此輪調(diào)控除深圳等個別城市外，調(diào)控力度相對平和，并未出臺如提高商貸首付比例、限貸升級、或者交易稅費調(diào)整等調(diào)控“大招”。

  多地新政大多是在已有基礎上進行小幅加碼。比如寧波限購區(qū)域擴容，由原來的老三區(qū)擴大至市五區(qū)；東莞首次將二手房納入限購范圍。

  有的僅針對公積金政策進行微調(diào)。如安徽阜陽規(guī)定，停止向購買第三套住房及以上者發(fā)放公積金貸款；公積金貸款購買二套房，首付比例不低于50%，利率不低于同期首套房利率的1.1倍等。

  為何政策力度不強？這與調(diào)控出臺的背景直接相關。目前，房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)普漲或者全面升溫的態(tài)勢，只是在部分熱點地區(qū)出現(xiàn)局部過熱。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，過去的房地產(chǎn)調(diào)控基本都是市場和房價已出現(xiàn)全面升溫之后出臺的，而本輪調(diào)控可以說是首次打破這種局面。1-7月份，全國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)同比依然處于負增長區(qū)間，不少地方樓市仍處于疫后恢復階段，并不需要嚴控。

  其二，調(diào)控政策以“打補丁”“補漏洞”為主。

  以問題為導向的思路在此輪調(diào)控當中體現(xiàn)得更加明顯。各地大多針對已有政策的漏洞，出臺相應措施。

  例如：深圳、南京均提出相應措施封堵“假離婚”。深圳規(guī)定，夫妻離異3年內(nèi)購房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭住房總套數(shù)計算；南京也提出，夫妻離異2年內(nèi)購房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

  再比如針對人才政策削弱限購效力問題，深圳市提出，須在本市落戶滿3年，并連續(xù)繳納3年及以上個稅或社保才能購房，這在全國尚屬首次。

  杭州的政策同樣也以堵漏為主。今年上半年，杭州出現(xiàn)了5個“萬人搖號”的新房項目。供不應求的市場情緒強化。

  克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊克偉表示，實際執(zhí)行中，杭州的人才優(yōu)先購房制度大大提高了人才渠道的搖號中簽率。例如，遠洋西溪公館的整體中標率約為1%，而人才購房的中標率高達52%；此外，許多項目的人才搖號中簽率高達100%。

  為防止投資炒作，杭州新政對此打上“補丁”：人才優(yōu)先購房，將有5年限售期，一個家庭一次只能參加一個項目的搖號等。

  張大偉認為，本輪樓市調(diào)控的主要特征是針對購買多套房的“打三假”，包括“假落戶”“假離婚”“假人才”，為現(xiàn)有政策打上“補丁”。

  其三，未來一段時間，調(diào)控政策或“因城施策，松緊并行”。

  在樓市過熱地區(qū)收緊政策的同時，依然有不少地方通過人才政策、購房補貼等降低購房門檻，鼓勵住房消費，保障剛需等群體的住房需求。未來一段時間，各地調(diào)控政策或出現(xiàn)“松緊并行”的情形。

  據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至7月份，已經(jīng)有超過130個城市發(fā)布了各種吸引人才的政策，其中不乏購房補貼和落戶寬松政策。一些城市已開始執(zhí)行“零門檻”的落戶政策。

  克而瑞研究中心分析認為，下半年貨幣政策整體保持寬松基調(diào)，但房地產(chǎn)信貸和融資政策難以開閘，首付貸、房抵貸等仍是重點監(jiān)管對象，政策仍將嚴防資金過度流向房地產(chǎn)市場。在此背景下，各地方因城施策，房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)“松緊結(jié)合”的情形。

  “房住不炒”不因疫情而改變

  地方政策密集加碼背后，是近期幾場高規(guī)格會議上傳遞出的新信號。

  7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會指出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。同時指出，要高度重視當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦。

  7月30日召開的中央政治局會議再次強調(diào)堅持“房住不炒”的定位。

  此前，包括央行、財政部等多個部委也多次強調(diào)“房住不炒”。

  對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，疫情沒有也不會改變“房住不炒”的政策基調(diào)。上半年，雖經(jīng)濟遭受疫情的嚴重沖擊，但房地產(chǎn)市場調(diào)控政策依然保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，一些城市出臺的松綁政策被叫停。在極少數(shù)房價出現(xiàn)較快上漲時，進一步加大調(diào)控力度，遏制借機炒房的行為，保持市場健康運行。

  許小樂認為，未來一段時間各地調(diào)控的主動性會更強，而且在宏觀政策出臺之前，將考慮提前做好房地產(chǎn)調(diào)控布局，以提升調(diào)控科學性。

  中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華指出，近年來，不少一二線城市包括深圳的限購政策都接近虛設，人們可以通過人才引進、落戶等多種途徑規(guī)避限購。這些城市，房價穩(wěn)定主要靠限貸政策維持。

  但是，為了對沖疫情影響促進經(jīng)濟復蘇，上半年宏觀政策綜合運用了降準、降息、再貸款等手段，以促使市場流動性合理充裕、避免企業(yè)資金鏈斷裂。在寬松的貨幣環(huán)境下，股市和樓市成為資金流向的重要選項。限貸政策效力受到影響。

  鄒琳華認為，這次多城密集升級限購，可以進一步穩(wěn)定市場。

  從更宏觀的角度來看，房住不炒可能成為宏觀調(diào)控跨周期調(diào)節(jié)機制的內(nèi)容之一。

  7月30日召開的中央政治局會議提出“跨周期”，要求“完善宏觀調(diào)控跨周期設計和調(diào)節(jié)，實現(xiàn)穩(wěn)增長和防風險長期均衡”。

  恒大集團首席經(jīng)濟學家兼恒大研究院院長任澤平指出，此前宏觀調(diào)控強調(diào)“逆周期調(diào)節(jié)”，旨在熨平短期經(jīng)濟波動，而“跨周期調(diào)節(jié)”則需兼顧短期和中長期，兼顧穩(wěn)增長和防風險，不能因穩(wěn)增長而過度放松導致風險積聚，也不能因防風險而過早收緊導致經(jīng)濟回落。他撰文稱，房地產(chǎn)長效機制正是現(xiàn)有“跨周期調(diào)節(jié)機制”之一。

（編輯：映雪）

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