前天，和一位老朋友約酒，他是上海兩家房產(chǎn)中介門店的老板、店長。他見面和我說的第一句話就是：上?，F(xiàn)在的形勢太差，樓市太差。

王老板手里的2家店，最近一個(gè)月只賣掉4套房，現(xiàn)在是完全靠租賃維持店租和人員工資。和2015-2016年月賣20套相比，現(xiàn)在最多算溫飽，餓不死而已，不過還是比2018年要略好些。

他自己本人最近剛剛7年居轉(zhuǎn)戶拿到上海戶口，名下除了一套自住大戶型外，打算近期再入手一套老破小。他現(xiàn)在的目標(biāo)非常明確，就是碰到極為便宜的筍盤才肯出手。因?yàn)樘鞎r(shí)地利，他每天過手很多套房子，最便宜的那套，一定是會(huì)被他收入麾下。

他告訴我，上周一套新出老破小掛牌225萬，他直接砍價(jià)到180萬，告訴房東肯賣的話，馬上網(wǎng)銀轉(zhuǎn)給他20萬定金，房東猶豫再三之后，說最低200萬就賣。最后這筆生意沒談成。

這就是上海樓市現(xiàn)在最最最真實(shí)的寫照：一套房子有意向的話直接砍價(jià)20%，房東還價(jià)到10%時(shí)就能成交，總價(jià)千萬的房子至少也能砍掉7-8%。

2016年底上海房價(jià)最高點(diǎn)時(shí)，他曾幫一位富二代小開一次性全款買了3套淮海西路匯寧花園的商住房，總價(jià)2300萬，而現(xiàn)在這3套房至少已經(jīng)虧掉了600萬，跌幅26%。

今年上海的租賃行情也是非常的不好。他們店里包租的50多套房子，今年下半年好多都是降價(jià)才租出去的，以前多年的租客今年都退租回老家了，很多外企的老外租客直接就回國了。

為啥今年一二線城市的房租不漲反降，與去年的大漲形成強(qiáng)烈反差，其實(shí)根本與調(diào)控?zé)o關(guān)，租房市場也不存在調(diào)控，而是整體的經(jīng)濟(jì)形勢下滑明顯，很多企業(yè)倒閉和裁員，導(dǎo)致租房需求減少。

其實(shí)，很多東西是我們根本無法從新聞里看到的，只有深入到第一線才能親身體會(huì)。樓市不論啟動(dòng)，還是蕭條，中介都是最先感知到的。所以，精準(zhǔn)判斷樓市行情和走向，中介是你絕不能忽視的關(guān)鍵環(huán)節(jié)！

那天晚上這位中介王老板和我講了好幾個(gè)故事。雖然我也是身經(jīng)百戰(zhàn)的專業(yè)選手，但還是感受到這個(gè)社會(huì)的復(fù)雜和悲涼。我感覺我有責(zé)任分享給大家，扭轉(zhuǎn)這個(gè)社會(huì)的風(fēng)氣，當(dāng)然我沒有那么大的能量，但是至少能保證我的粉絲們今后可以避免誤入歧途。

壓榨房東

前段時(shí)間，我的一位好朋友想要賣掉上海青浦新城的一套次新房，為了避免麻煩，他獨(dú)家委托給了一家中介，鑰匙也交給中介方便他們帶看。

由于青浦新城的新房均價(jià)4萬左右，而他這套90平的房子房齡也只有5年，起初他還希望可以掛牌355萬，結(jié)果在中介的反復(fù)勸說下，他最終掛牌325萬，獨(dú)家委托2個(gè)月，這期間，所有的看房談判，都全權(quán)委托給了這家中介。

結(jié)果掛牌一個(gè)多月之后，帶看量寥寥無幾，連一個(gè)有誠意談價(jià)的下家都沒有。

我這位朋友賣房心切，再加上獨(dú)家委托中介的反復(fù)游說，朋友把心里價(jià)位定在了300萬。

結(jié)果好戲開始上演。接下來的一個(gè)月內(nèi)，不斷有其它中介的業(yè)務(wù)員打來電話，說他掛牌的房子有客戶看中了，出價(jià)250萬，全款。還有中介說另外也有客戶看中了，出價(jià)260萬，首付7成。在一個(gè)星期之內(nèi)，至少有10多個(gè)完全不認(rèn)識(shí)的其它中介門店的人打電話來騷擾他，給他砍價(jià)。徹底把他整崩潰了。

他完全不能理解為啥自己只獨(dú)家委托給一家中介公司，而其它中介門店卻能拿到他的電話，還瘋狂的過來電話砍價(jià)。

最終，由于他咬死低于290萬不賣，所以獨(dú)家委托2個(gè)月后房子也沒有賣掉，索性他就把鑰匙要回來不賣了。

其實(shí)，中介的這些套路對(duì)我來說是小兒科。當(dāng)我把這個(gè)故事講給王老板聽時(shí)，他笑笑說，這都是基本操作。

他接著說，現(xiàn)在這個(gè)買家行情下，只要有房東掛牌，中介都會(huì)拼命壓價(jià)，徹底擊碎房東的自信心，只有當(dāng)房東把售價(jià)定的低于所有同類房源之后，中介業(yè)務(wù)員才會(huì)全員出動(dòng)幫他推銷，只要不是最便宜的房子，根本就不會(huì)有帶看，更別說面談了，掛個(gè)半年都不會(huì)成交。因?yàn)?，客戶根本就不知道這套房子的存在。

而我這我朋友后期接到的頻繁的電話砍價(jià)其實(shí)都是他委托的這個(gè)獨(dú)家中介自導(dǎo)自演的戲碼，根本不是其它中介，他們就是要通過大量的轟炸，讓房東的心里底限崩潰，只要一降價(jià)，他們就會(huì)推給客戶，這樣才有可能成交。

其實(shí)，買方市場和賣方市場是完全不同的操作模式。房價(jià)下跌，成交量低的買方市場里，買房客是大爺，只有他們肯買，中介才能活命，所以，中介會(huì)壓榨房東。而在房價(jià)上漲，成交量大增的賣方市場里，房子才是稀缺資源，出一套賣一套，手慢則無。那時(shí)，房東想掛多少就掛多少，掛低了中介都會(huì)慫恿他往高掛。

說白了，中介就是墻頭草，誰強(qiáng)勢就幫誰，誰主宰流程就倒向誰。

坑蒙拐騙

我在去年的文章里曾經(jīng)寫過這個(gè)故事，不過只是一個(gè)大概，這次喝酒，王老板給我詳細(xì)復(fù)述了整個(gè)故事經(jīng)過。

2015年年中，上海房價(jià)緊隨深圳開始暴漲。王老板再一次開啟了換房計(jì)劃，由于當(dāng)時(shí)他還沒有上海戶口，只是滿足社保年限，所以只能賣一套買一套。

2015年9月份，他看中了一套上海延安西路利星國際廣場的房子，房東是外企高管，英國人，138平，單價(jià)4.7萬，由于老外對(duì)上海樓市不了解，而且又是土豪，所以掛牌價(jià)就很低。

王老板第一時(shí)間就把老外房東約出來面談，花言巧語外加稱兄道弟，付了50萬定金。

但由于后續(xù)的款項(xiàng)必須等他自住的房子賣掉后才有錢支付，目前手里只有50萬，所以他想了個(gè)辦法，讓老外把房子出售的全過程全權(quán)委托給老丈人，一個(gè)上海老頭，然后談合同的整個(gè)過程，老外就根本沒有出現(xiàn)過，都是老人一個(gè)人在辦理，這樣他才能掌控全局。

他告訴老人，自己的房子完全賣掉后才有錢付首付，所以老人和他簽完合同8個(gè)月后，也就是2016年5月份才拿到50%首付，這之前老人僅僅只拿到50萬的定金。

王老板說，從簽完合同到付首付之間這漫長的8個(gè)月里，自己簡直就是度日如年，因?yàn)樯虾７績r(jià)突飛猛漲，一天一個(gè)樣，三天大變樣，一夜之間房東跳價(jià)30萬都是常事，他每天都會(huì)做噩夢夢到他的房東毀約，不賣給他了。

在這8個(gè)月里，這套房子的單價(jià)從4.7萬飛漲到7萬，隔三差五就有其它中介去找老外和老人去挖墻腳，告訴他即使他違約賠償總價(jià)的20%也就是130萬，再以7萬單價(jià)賣掉也是賺很多的。結(jié)果這一切都被王老板一一化解了。

他每周都會(huì)給老人電話匯報(bào)自己賣房籌錢的進(jìn)度，還忽悠老人上海房價(jià)即將下跌，政府和銀行的朋友告訴他馬上要出政策調(diào)控等等。

就這樣熬過了8個(gè)月之后，他順利付了首付，辦理了過戶手續(xù)。

他每次見到我都會(huì)跟我炫耀這段精彩的買房經(jīng)歷，他用50萬定金套住一套暴漲的房子8個(gè)月，用50萬鎖定了這套房子未來322萬的漲幅。

整個(gè)過程，簡單總結(jié)下來就是，他借助老外對(duì)行情的不了解，再利用老人正直誠信的本性，連蒙帶騙，少花322萬買了一套138平的房子，現(xiàn)在這套房子市值已經(jīng)1100萬，而他只花了649萬。

吃差價(jià)

酒過三巡，他和我說，他的一個(gè)得力干將小陸上個(gè)月賣一套房子賺了100萬。我說，扣除交給店里的錢，他自己到手100萬，難道他賣了套上億的豪宅？王老板說不是，是他中間吃差價(jià)吃了100萬。這小子已經(jīng)回老家了，明年才來上班，今年賺夠了。

為了避免不必要的麻煩，房子的地址就不說了，總價(jià)也把零頭抹掉取整數(shù)。真人真事，但請(qǐng)千萬別對(duì)號(hào)入座，和氣生財(cái)。

上個(gè)月賣掉的這套房子市值1400萬，房東常年定居國外，國內(nèi)有個(gè)妹妹。這套房子2002年買進(jìn)時(shí)只有96萬，這么多年都是出租，最近5年都是小陸在幫他包租管理。

今年5月份，房東讓小陸掛牌出售這套房子，小陸告訴他這兩年上海行情很差，房價(jià)一直在跌，現(xiàn)在市值最多1000萬，房東深信不疑。

由于回國不便，這個(gè)房東委托他上海的親妹妹辦理房屋買賣事宜。接觸之后，小陸發(fā)現(xiàn)妹妹對(duì)哥哥的財(cái)富眼紅很久。

小陸后來直接就和房東妹妹攤牌了，讓她睜只眼閉只眼，幫忙把這套房子賣掉，小陸給她50萬回扣，妹妹很快就答應(yīng)了。

后來，小陸超低價(jià)掛牌這套房子，吸引來一個(gè)投資客，小陸和他協(xié)商的結(jié)果是，這套1400萬的房子以1200萬賣給投資客，但是簽合同要簽1000萬，另外200萬現(xiàn)金給小陸。

由于所有參與者都有巨大的利益，所以房子賣的很順利，投資客在過戶完的當(dāng)天就從汽車后備箱提了兩箱子錢給小陸，收據(jù)都沒有要。

最終這200萬差價(jià)的分贓結(jié)果就是，房東妹妹50萬，中介門店50萬，小陸自己拿100萬。房東中介費(fèi)另付。

雖然我在2016年也參與過這樣的操作，我也屬于獲利方，但是對(duì)于如此之大的差價(jià)我還是感到極為震驚的。

王老板給我講完之后，安慰我說：其實(shí)你想想，房東為啥根本就沒有花心思在這套房子身上，對(duì)上海房價(jià)都懶得了解，因?yàn)樗趪鴥?nèi)根本就不止這一套房子，而且這套房子買來只有96萬，現(xiàn)在1000萬賣掉，對(duì)他來說已經(jīng)夠了。

這種有錢人不是傻，而且懶得與我們這種窮人計(jì)較這些雞毛蒜皮的小事。國內(nèi)資產(chǎn)能夠盡快變現(xiàn)，想方設(shè)法轉(zhuǎn)移出去，才是首要大事。說白了，在人家看來，這就算是施舍了。

現(xiàn)在我終于明白，為啥房東的親妹妹當(dāng)時(shí)能一口答應(yīng)，毫不猶豫。因?yàn)?，有些錢你不掙，別人也會(huì)掙。

聽到這里，我也給他講了一個(gè)我同事的故事。我辦公室的一個(gè)同事的發(fā)小兄弟，現(xiàn)在移居加拿大。他在上海有13套房和長壽路上2000平的商鋪。

這些房產(chǎn)都是他媽媽90年代末時(shí)做土地勘察設(shè)計(jì)，竣工后房子賣不掉，建設(shè)單位沒錢付設(shè)計(jì)費(fèi)，用房子抵賬給他家的。那時(shí)一套房子也就是幾萬塊錢，很多人都覺得房子是負(fù)擔(dān)，不值錢，但是他媽媽沒辦法只能留著。

現(xiàn)在這13套房子每月租金就是10萬元，2000平的商鋪?zhàn)饨鸶求@人，具體金額不詳。

我和王老板說完這個(gè)故事后，他眼睛里透露出狡猾的目光，告訴我說，如果你同事這個(gè)兄弟要賣房，一定要把他介紹過來，他保證給我的回扣是大大滴。

我說，錢是真好賺，但是我的良心不允許?。?

對(duì)中介來說，能遇到一個(gè)可以吃的差價(jià)，簡直就是千載難逢的機(jī)遇，他們一定會(huì)竭盡所能抓住的。這是他們的本能，而且是在合法合規(guī)的前提下，賺的黑心錢。

但對(duì)于客戶來說，認(rèn)清中介的嘴臉，避免被坑才是最重要的，想要學(xué)習(xí)如何避免被吃差價(jià)，可以去爬樓翻看我2019年5月20日的文章，這里就不再贅述。

洗錢

酒越喝越爽，天越聊越興奮。中介老板突然問我，你們單位有沒有房子要出租？我說我們單位的房子都是政府的，自己說了不算。

他說如果我有認(rèn)識(shí)的單位要出租辦公樓或者房子，一定要給他介紹，這里面油水很大。

今年上半年，他做了一筆大生意，一個(gè)規(guī)模很大的企業(yè)把閑置的辦公樓對(duì)外出租。經(jīng)熟人介紹，這個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人找到他讓他來做代理，讓他來負(fù)責(zé)上網(wǎng)發(fā)布信息，找租客，找齊5家租客后，這位負(fù)責(zé)人來評(píng)標(biāo)，最后選定一家。

問題的關(guān)鍵就在于，并不是誰出的租金高就租給誰，而是還要根據(jù)租客的工作性質(zhì)來確定，這就給了負(fù)責(zé)人自由決定的權(quán)利。

這位負(fù)責(zé)人告訴王老板，租客他已經(jīng)內(nèi)定了，到時(shí)候開標(biāo)確定了之后，這個(gè)租客會(huì)把中介代理費(fèi)付掉，但是必須拿出代理費(fèi)的50%返給這位負(fù)責(zé)人，如果不同意，他就找其它中介。

王老板當(dāng)然拎得清，爽快答應(yīng)了，因?yàn)樗溃苡羞@筆生意，完全是這位負(fù)責(zé)人給他的。說白了，就是從他這里走個(gè)過場，其實(shí)，給誰做都一樣。

這樣做的好處就是，租客的好處費(fèi)沒有直接給到這位負(fù)責(zé)人，而是以中介代理費(fèi)的性質(zhì)在中介賬戶上走了一圈，這樣操作，錢就干凈了，大家都安全。

這筆好處費(fèi)具體多少金額，在我再三追問下，他始終也不肯說，算了，知道的太多也不好。

一念之差

感覺自己說了太多社會(huì)的陰暗面，很抱歉給大家?guī)聿贿m。其實(shí)，很多現(xiàn)實(shí)問題，說與不說，它都在那里。

最后，給大家講個(gè)溫情的故事吧。

王老板的大學(xué)同學(xué)也在上海，1978年的。2008年他手里拿著80萬去長春做二手車生意，虧了40萬后敗興而歸。而同一年，王老板選擇在閘北區(qū)買了一套50多平的老破小。

現(xiàn)在他這位同學(xué)年過40，至今沒有買房，沒有老婆，沒有女友，沒有孩子，孑然一身。他們兩個(gè)人的身價(jià)簡直天差地別。

更有意思的是，每逢房價(jià)大漲時(shí)，他這位同學(xué)都會(huì)說樓市馬上就要崩盤了，到時(shí)候房價(jià)如蔥。

而且，王老板在上海限購之后的2011年去昆山以7000元單價(jià)投資了一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)叫他一起去，他卻十分不看好昆山?jīng)]有投。結(jié)果就是現(xiàn)在昆山這套房子已經(jīng)漲到1.7萬。

這位同學(xué)的可悲之處就在于，不僅連續(xù)錯(cuò)過上海三次大漲的機(jī)遇，而且始終在固執(zhí)的與大勢作對(duì)。

其實(shí)，我并不反對(duì)創(chuàng)業(yè)，但是多次在同一地方跌到，還選擇不進(jìn)步，這才是人性最大的缺陷。

人生，往往就是在一剎那間決定的。更可悲的卻是，很多人寧可用一輩子的錯(cuò)誤來證明自己當(dāng)年的幼稚是正確的。

行規(guī)

行行出狀元，行行有行規(guī)，每行都有每行的潛規(guī)則。

我們在自己熟悉的領(lǐng)域刁難別人的時(shí)候，在其它領(lǐng)域同樣也會(huì)被人算計(jì)。

這些年來，國家對(duì)中介行業(yè)的整治從未放松，中介也越來越標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，但不可否認(rèn)，還是存在一些灰色地帶無法觸及。

隔行如隔山，活到老學(xué)到老。希望我的分享能讓大家在別人的教訓(xùn)里學(xué)到自己的經(jīng)驗(yàn)，畢竟吃一塹長一智的代價(jià)太大。

我敬重所有房產(chǎn)中介從業(yè)者的辛勤勞動(dòng)，沒有他們，這個(gè)社會(huì)無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，我只是希望有朝一日，這個(gè)行業(yè)能夠更加規(guī)范、更加透明。

畢竟，沒有約束的人性，從來都是惡的！

（編輯：月兒）