住宅小區(qū)的公共區(qū)域是居民活動(dòng)、休閑的地方。一些住宅小區(qū)的公共區(qū)域,經(jīng)??梢钥吹礁魇礁鳂拥膹V告,除此之外,小區(qū)停車位、車輛升降桿等附屬設(shè)施,也常被物業(yè)企業(yè)用作經(jīng)營(yíng)。小區(qū)公共收益到底該歸誰(shuí)所有,對(duì)于這部分收入如何使用?對(duì)此,記者就此問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查。
大多數(shù)業(yè)主對(duì)公共收益不甚了解
“恒大國(guó)際幼兒園,高端幼兒園的領(lǐng)導(dǎo)品牌……”昨天上午,家住天澤園的楊先生走進(jìn)自家單元樓電梯,電梯內(nèi)的一則廣告引起他的注意。閱讀廣告內(nèi)容后,李先生發(fā)現(xiàn)這已不是前天回家時(shí)看到的那條汽車廣告了,“這個(gè)小區(qū)剛建好的時(shí)候,還沒(méi)有什么廣告,最近幾年多了起來(lái),而且每隔一段時(shí)間就會(huì)更換。家住榮盛錦繡花苑的馬女士也發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)廣告越來(lái)越多:“帶孩子在小區(qū)里遛彎時(shí)注意到,不僅小區(qū)里有廣告,電梯里還增加新電子影視屏的廣告,讓人看著眼花繚亂,有種頭暈的感覺(jué),也不知道這些廣告都是怎么進(jìn)來(lái)的……”
廣告“入侵”居民小區(qū)的現(xiàn)象并不鮮見。記者走訪市區(qū)發(fā)現(xiàn),很多小區(qū)內(nèi)隨處可見電梯框架廣告、招貼廣告、戶外廣告等各式各樣的廣告,這些廣告以汽車、美容、教育、旅游類居多。
“其實(shí)廣告收入只是小區(qū)公共收益的一部分。像快遞柜入場(chǎng)前和入場(chǎng)后交納的占地費(fèi)、小商小販的入場(chǎng)費(fèi)、公共產(chǎn)權(quán)房屋出租費(fèi)以及其他小區(qū)共用部位和設(shè)施產(chǎn)生的收益,都屬于小區(qū)公共收益范疇,只不過(guò)這些費(fèi)用大部分成了物業(yè)的隱性收入?!笔袇^(qū)一家廣告公司的負(fù)責(zé)人王劇光告訴記者。同時(shí),他坦言,其實(shí)他們廣告公司也不怎么掙錢,拿電梯內(nèi)的框架廣告來(lái)說(shuō),一塊他們收商家的30元/塊/周,整月做便宜,100元/塊 /月,商家所交的費(fèi)用80%都得給了物業(yè),并且一交還是一年,再加上廣告空白期、破損等,所以他們也不怎么掙錢,都讓物業(yè)給掙了。
而事實(shí)上,大多數(shù)業(yè)主對(duì)小區(qū)公共收益并不了解?!凹幢憧吹搅藦V告位,也不知道是怎么賣出去的?!庇浾唠S機(jī)采訪了一些小區(qū)業(yè)主,不少人表示自己關(guān)心的往往都是小區(qū)物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等擺在明面兒上的費(fèi)用,而對(duì)廣告費(fèi)、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、占地費(fèi)等諸多公共收益情況并不知情或知之甚少。
主業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)進(jìn)行公示
根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定,建筑物共有部分由業(yè)主共同所有,利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益應(yīng)屬于業(yè)主共同所有。但在實(shí)際情況中,很多物業(yè)企業(yè)卻從“管家”變?yōu)榱恕爸魅恕?,?dǎo)致公共收益成為物業(yè)企業(yè)的隱性收入。
“大多數(shù)物業(yè)企業(yè)都是將這部分錢收入自己囊中,用于填補(bǔ)物業(yè)支出?!蔽挥诠麍@路某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理李偉濤告訴記者,沒(méi)有多少物業(yè)企業(yè)愿意公示賬目,“物業(yè)企業(yè)的主要收入來(lái)源是物業(yè)費(fèi),但物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是一定的。隨著物業(yè)人員的人工、公共設(shè)施的維護(hù)、管理等諸多成本的增長(zhǎng),很多物業(yè)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)都存在一定缺口,比如小區(qū)照明燈需要維修時(shí),就直接從這部分收入里出了。”
“物業(yè)企業(yè)收取小區(qū)公共收益后,如果真正用于小區(qū)日常管理和建設(shè),多數(shù)業(yè)主也是可以理解的,但在操作中一定要注意兩個(gè)問(wèn)題?!崩顐缡窍蛴浾哒f(shuō),“首先,物業(yè)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意,程序上應(yīng)合法;其次,經(jīng)營(yíng)的收益和支出應(yīng)當(dāng)公開,具體用項(xiàng)得合法(包括支付部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和分配給業(yè)主)。如果物業(yè)企業(yè)違規(guī)取得收益,且不按規(guī)定使用,業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)收益和支出進(jìn)行公示?!?
律師:廣告收入歸全體業(yè)主所有
“每次問(wèn)物業(yè)廣告費(fèi)收了多少,用到哪里去了,他們都是支支吾吾,讓我們找經(jīng)理,經(jīng)理又避而不談?!辈稍L中,不少業(yè)主對(duì)成為“糊涂賬”的公共收益表示不能理解。
“事實(shí)上,許多物業(yè)企業(yè)之所以敢于敷衍業(yè)主的質(zhì)問(wèn),一個(gè)重要原因在于業(yè)主委員會(huì)的缺失,或者業(yè)主委員會(huì)無(wú)法充分發(fā)揮作用?!眲⑿憔照f(shuō),“使小區(qū)業(yè)主真正成為小區(qū)公共收益的主人,最基礎(chǔ)的就是完善業(yè)主大會(huì)制度,成立業(yè)主委員會(huì),理清物業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系?!?
同時(shí)針對(duì)此事,劉秀菊律師明確表示,按照《物權(quán)法》第70條規(guī)定,業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的權(quán)利。另?yè)?jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。電梯、小區(qū)公共區(qū)域?qū)儆诠灿胁糠郑虼?,其收益的支配?quán)歸全體業(yè)主所有,業(yè)主們有權(quán)決定是廣告費(fèi)支配,物業(yè)公司不能全權(quán)占有該費(fèi)用。若物業(yè)公司私吞廣告收益,業(yè)主們可走法律程序維權(quán)。同時(shí),她建議沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),盡快建立業(yè)主委員,不能讓業(yè)主的權(quán)利“缺位”。
(編輯:大慶)