小區(qū)內(nèi)的廣告收益到底歸誰(shuí)？

住宅小區(qū)的公共區(qū)域是居民活動(dòng)、休閑的地方。一些住宅小區(qū)的公共區(qū)域，經(jīng)?？梢钥吹礁魇礁鳂拥膹V告，除此之外，小區(qū)停車位、車輛升降桿等附屬設(shè)施，也常被物業(yè)企業(yè)用作經(jīng)營(yíng)。小區(qū)公共收益到底該歸誰(shuí)所有，對(duì)于這部分收入如何使用？對(duì)此，記者就此問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查。

大多數(shù)業(yè)主對(duì)公共收益不甚了解

“恒大國(guó)際幼兒園，高端幼兒園的領(lǐng)導(dǎo)品牌……”昨天上午，家住天澤園的楊先生走進(jìn)自家單元樓電梯，電梯內(nèi)的一則廣告引起他的注意。閱讀廣告內(nèi)容后，李先生發(fā)現(xiàn)這已不是前天回家時(shí)看到的那條汽車廣告了，“這個(gè)小區(qū)剛建好的時(shí)候，還沒(méi)有什么廣告，最近幾年多了起來(lái)，而且每隔一段時(shí)間就會(huì)更換。家住榮盛錦繡花苑的馬女士也發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)廣告越來(lái)越多：“帶孩子在小區(qū)里遛彎時(shí)注意到，不僅小區(qū)里有廣告，電梯里還增加新電子影視屏的廣告，讓人看著眼花繚亂，有種頭暈的感覺(jué)，也不知道這些廣告都是怎么進(jìn)來(lái)的……”

廣告“入侵”居民小區(qū)的現(xiàn)象并不鮮見。記者走訪市區(qū)發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)內(nèi)隨處可見電梯框架廣告、招貼廣告、戶外廣告等各式各樣的廣告，這些廣告以汽車、美容、教育、旅游類居多。

“其實(shí)廣告收入只是小區(qū)公共收益的一部分。像快遞柜入場(chǎng)前和入場(chǎng)后交納的占地費(fèi)、小商小販的入場(chǎng)費(fèi)、公共產(chǎn)權(quán)房屋出租費(fèi)以及其他小區(qū)共用部位和設(shè)施產(chǎn)生的收益，都屬于小區(qū)公共收益范疇，只不過(guò)這些費(fèi)用大部分成了物業(yè)的隱性收入?！笔袇^(qū)一家廣告公司的負(fù)責(zé)人王劇光告訴記者。同時(shí)，他坦言，其實(shí)他們廣告公司也不怎么掙錢，拿電梯內(nèi)的框架廣告來(lái)說(shuō)，一塊他們收商家的30元/塊/周，整月做便宜，100元/塊 /月，商家所交的費(fèi)用80%都得給了物業(yè)，并且一交還是一年，再加上廣告空白期、破損等，所以他們也不怎么掙錢，都讓物業(yè)給掙了。

而事實(shí)上，大多數(shù)業(yè)主對(duì)小區(qū)公共收益并不了解?！凹幢憧吹搅藦V告位，也不知道是怎么賣出去的?！庇浾唠S機(jī)采訪了一些小區(qū)業(yè)主，不少人表示自己關(guān)心的往往都是小區(qū)物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等擺在明面兒上的費(fèi)用，而對(duì)廣告費(fèi)、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、占地費(fèi)等諸多公共收益情況并不知情或知之甚少。

主業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)進(jìn)行公示

根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，建筑物共有部分由業(yè)主共同所有，利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益應(yīng)屬于業(yè)主共同所有。但在實(shí)際情況中，很多物業(yè)企業(yè)卻從“管家”變?yōu)榱恕爸魅恕?，?dǎo)致公共收益成為物業(yè)企業(yè)的隱性收入。

“大多數(shù)物業(yè)企業(yè)都是將這部分錢收入自己囊中，用于填補(bǔ)物業(yè)支出?！蔽挥诠麍@路某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理李偉濤告訴記者，沒(méi)有多少物業(yè)企業(yè)愿意公示賬目，“物業(yè)企業(yè)的主要收入來(lái)源是物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是一定的。隨著物業(yè)人員的人工、公共設(shè)施的維護(hù)、管理等諸多成本的增長(zhǎng)，很多物業(yè)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)都存在一定缺口，比如小區(qū)照明燈需要維修時(shí)，就直接從這部分收入里出了。”

“物業(yè)企業(yè)收取小區(qū)公共收益后，如果真正用于小區(qū)日常管理和建設(shè)，多數(shù)業(yè)主也是可以理解的，但在操作中一定要注意兩個(gè)問(wèn)題?！崩顐缡窍蛴浾哒f(shuō)，“首先，物業(yè)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，程序上應(yīng)合法；其次，經(jīng)營(yíng)的收益和支出應(yīng)當(dāng)公開，具體用項(xiàng)得合法(包括支付部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和分配給業(yè)主)。如果物業(yè)企業(yè)違規(guī)取得收益，且不按規(guī)定使用，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)收益和支出進(jìn)行公示?！?

律師：廣告收入歸全體業(yè)主所有

“每次問(wèn)物業(yè)廣告費(fèi)收了多少，用到哪里去了，他們都是支支吾吾，讓我們找經(jīng)理，經(jīng)理又避而不談?！辈稍L中，不少業(yè)主對(duì)成為“糊涂賬”的公共收益表示不能理解。

“事實(shí)上，許多物業(yè)企業(yè)之所以敢于敷衍業(yè)主的質(zhì)問(wèn)，一個(gè)重要原因在于業(yè)主委員會(huì)的缺失，或者業(yè)主委員會(huì)無(wú)法充分發(fā)揮作用?！眲⑿憔照f(shuō)，“使小區(qū)業(yè)主真正成為小區(qū)公共收益的主人，最基礎(chǔ)的就是完善業(yè)主大會(huì)制度，成立業(yè)主委員會(huì)，理清物業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系?！?

同時(shí)針對(duì)此事，劉秀菊律師明確表示，按照《物權(quán)法》第70條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利。另?yè)?jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。電梯、小區(qū)公共區(qū)域?qū)儆诠灿胁糠郑虼?，其收益的支配?quán)歸全體業(yè)主所有，業(yè)主們有權(quán)決定是廣告費(fèi)支配，物業(yè)公司不能全權(quán)占有該費(fèi)用。若物業(yè)公司私吞廣告收益，業(yè)主們可走法律程序維權(quán)。同時(shí)，她建議沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，盡快建立業(yè)主委員，不能讓業(yè)主的權(quán)利“缺位”。

（編輯：大慶）